O porvir de 2026 aproxima-se sob o signo da desventura fiscal e de notícias lúgubres tributárias.

A voracidade estatal apresenta-se truculenta, parindo excrescências como a CBS e o IBS sobre os aluguéis. Somam-se o arrocho no Imposto de Renda imobiliário e a tributação sobre o tráfego em plataformas digitais e redes sociais, além de um cardápio de outras iniquidades fiscais destinadas a asfixiar o setor econômico brasileiro.

Em crises fiscais, o Leviatã sempre intensifica a pilhagem contra o cidadão. A rapina hodierna goza de verniz superior a eras pretéritas apenas por ritos como legalidade e anterioridade; contudo, a fome do erário por divisas imola invariavelmente o povo miúdo, elevando o fardo daqueles que sustentam a suntuosidade improdutiva e o aparato público insaciável.

Na China Qing, a burocracia local redistribuía quotas sobre terras estéreis ou fantasmagóricas para vizinhos infortunados. Esse engodo contábil, o ‘equal sharing’, evitava a evasão por transferências de domínio, assegurando que o brilho estatístico das metas imperiais nos livros fiscais jamais fosse ofuscado pela realidade da insolvência camponesa básica.

No Egito sob o jugo otomano, o Estado terceirizava a extorsão a contratantes privados. Estes partilhavam o butim com a coroa após atingirem quotas fixas, empregando coerção física contra o contribuinte para colmatar déficits, antecipando as invasões domiciliares típicas da derrama colonial.

Na França pré-revolucionária, o ‘tax farming’ compelia agentes a entregar somas invariáveis ao monarca, derramando o déficit sobre o campesinato através de confiscos e encarceramentos em ciclos de penúria. Na Inglaterra de Henrique VIII (1525), o ‘Amicable Grant’ constituía uma expropriação compulsória de bens para custear aventuras militares, deflagrando insurreições populares assim que os objetivos arrecadatórios mostraram-se descolados da capacidade real de pagamento dos súditos.

No Brasil colonial, o Alvará de 1750 institucionalizou a rapina metropolitana: se o quinto do ouro não alcançasse cem arrobas, invocava-se a Derrama. Sob esse decreto, toda a sociedade — do próspero mercador ao desvalido — era compelida a suprir o desfalque mediante listas nominais de patrimônio avaliadas arbitrariamente para o rateio proporcional. O Estado não admitia escusas, exigindo o ouro fosse como fosse, em um espetáculo de autoritarismo fiscal onde o fim justificava os meios mais brutais de cobrança, sem qualquer preocupação com a preservação do capital produtivo de nossa colônia então espoliada pela corte lisboeta.

O Brasil amplifica o esbulho sem o álibi da guerra, peste ou comoção interna — o crime organizado, por conveniência ideológica, é tratado como miragem social. Não subsiste razão excepcional para este garroteamento tributário, salvo a futilidade das emendas para concertos sertanejos ou a demagogia barata voltada ao pleito presidencial. O Estado não padece de insuficiência de receita, mas sim de um excesso incurável de apetite pelo alheio e estatolatria pública ineficiente.

Feito este introito aleatório, vamos ao assunto principal.

Locação por temporada e os administradores

Proprietários ávidos pelo lucro da temporada entregaram-se à gestão de administradores avulsos para manutenção e captação, em troca de dízimos percentuais. 

Ocorre que tal intercurso mercadológico vicejou sob um amadorismo venial, frequentemente desprovido de qualquer esqueleto contratual sólido ou lastro documental mínimo. Hoje, o volume desses numerários elevados despertou a sanha do Leviatã fiscal, submetendo anfitriões e gestores a fiscalizações severas e multas draconianas. 

O busílis que se impõe à advocacia é este: a quem recai a responsabilidade pela exação tributária? Sustento que o ônus é, indelevelmente, do proprietário, beneficiário último da riqueza auferida na operação. 

Embora o administrador figure como o responsável nominal nos portais digitais e acabe por receber as notificações fiscais, a substância econômica vincula-se ao senhor do imóvel. É ele quem frui do lucro real; logo, é dele a responsabilidade tributária final, independentemente da desídia cadastral nos sítios eletrônicos de uma economia digital.

A responsabilidade do administrador

Nos termos do art. 121 do Código Tributário Nacional, que doravante denominaremos CTN, o sujeito passivo da obrigação tributária divide-se em contribuinte, aquele que tem relação pessoal e direta com o fato gerador, ou responsável tributário: aquele a quem a lei atribui a responsabilidade pelo crédito tributário, mesmo não sendo o contribuinte direto.

No caso da locação de imóvel por temporada (inclusive via Airbnb), o fato gerador do IRPF, ISS e outros tributos sobre o faturamento é o recebimento dos rendimentos, o que ocorre em favor do proprietário do imóvel, ainda que haja intermediação por terceiros.

Não temos previsão legal de o administrador ser responsável tributário conforme o artigo 128 do CTN e a mera administração não transfere a obrigação tributária principal da explorações .

E o artigo 134 do CTN?

Assim diz o artigo 134 do CTN:

Art. 134. Nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo contribuinte, respondem solidàriamente com êste nos atos em que intervierem ou pelas omissões de que forem responsáveis:

I – os pais, pelos tributos devidos por seus filhos menores;

II – os tutores e curadores, pelos tributos devidos por seus tutelados ou curatelados;

III – os administradores de bens de terceiros, pelos tributos devidos por êstes;

IV – o inventariante, pelos tributos devidos pelo espólio;

V – o síndico e o comissário, pelos tributos devidos pela massa falida ou pelo concordatário;

VI – os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício, pelos tributos devidos sôbre os atos praticados por êles, ou perante êles, em razão do seu ofício;

VII – os sócios, no caso de liquidação de sociedade de pessoas.

Parágrafo único. O disposto neste artigo só se aplica, em matéria de penalidades, às de caráter moratório.

Aí, temos a pergunta: isso implica responsabilidade automática do prestador? A resposta é negativa. A jurisprudência do STJ e a doutrina majoritária são pacíficas no sentido de que o art. 134 do CTN não comporta interpretação ampliativa;

A responsabilidade ali prevista é excepcional, subsidiária e depende de requisitos cumulativos.

Requisitos cumulativos:

1. Impossibilidade de exigência do tributo do contribuinte principal;

2. Ato ou omissão do terceiro no exercício das funções legais;

3. Nexo causal entre a conduta do terceiro e o não recolhimento do tributo;

4. Enquadramento estrito em uma das hipóteses legais.

3. Administrador de bens de terceiros: alcance do inciso III

Assim, o termo “administrador de bens de terceiros”, para fins do art. 134, não abrange qualquer prestador de serviço ou gestor contratual, mas sim aqueles que detêm poderes legais ou institucionais de administração, atuam como longa manus do proprietário perante terceiros e o Fisco e exercem administração com poder de disposição e representação esperada de administradores de empresas, síndicos, curadores ou administradores legais. 

A mera administração contratual de imóvel (property manager) não se equipara, por si só, ao “administrador de bens de terceiros” do art. 134 

Existindo, portante, contribuinte certo e solvente, o proprietário, e falta de previsão legal específica, não há motivação jurídica para a responsabilicação apenas em virtude de ser o responsável cadastral nos site de locação por temporada. 

Possíveis situações de responsabilização

No entanto, o ponto sensível ocorre com os serviços contratados pelo administrador, o que pode resultar em multas por não fazer as declarações ou as retenções de tributos, ou seja, falta em realizar as obrigações trobutárias acessórias.

Outras situações de responsabilização ocorrem na esfera cível por inadimplemento contratual, penal, se houve apropriação indébita e, na esfera tributária, excesso de poderes ou infração à lei, conforme previsto no artigo 135 do Código Tributário Nacional. 

Considerações finais

Ou seja, não temos responsabilidade direta do administrador na receita principal da arrecadação de locação por temporada, devendo, caso este seja notificado, apresentar a defesa administrativa ou judicial competente passando a responsabilidade para o proprietário. Meramente estar cadastrado no sítio não cria a responsabilidade tributária. 

No entanto, temos situações em que esta pode ocorrer, como se houver apropriação indébita, falta de retenções, falta de declarações e outras situações acessórias.  

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