O papel da continuidade registral na arrematação no trabalho do Prof. Guilherme Antonietto.
Vamos agora fazer a análise do trabalho de iniciação científica do advogado e professor Guilherme Antonietto sobre o caráter da arrematação, se é originário ou derivado e quais os problemas desta perspectiva. O Prof. Guilherme fez este trabalho em sua iniciação científica como estudante de graduação da Universidade de São Paulo, campus Ribeirão Preto e o trabalho está à disposição para leitura de biblioteca aqui.
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A exposição de Guilherme
O autor faz uma longa digressão sobre os princípios registrais imobiliários, como continuidade, rogação, legalidade e vários outros dos autores clássicos, tais como Afrânio de Carvalho e Ricardo Dip.
Posteriormente, explora o tema da continuidade registral e segue a perspectiva de Araken de Assis, na qual a arrematação é derivada. Para ele, reproduzindo o ilustre doutrinador civilista, o Estado se subroga no papel do devedor e o imóvel é entregue ao arrematante na condição em que se encontra.
Isso ocorre pelo conceito de substituição da perspectiva derivada: O Estado–juiz é o proprio devedor entregando para pagamento para se ter o dinheiro para o cumprimento da obrigação, mas como o devedor não faz isso, o Estado o faz. Para fazer isso, o imóvel é entregue na condição jurídica em que se encontra e o arrematante que depois se esforce para regularizar.
Esse é exatamente o ponto aqui da minha crítica intelectual. Não me leve a mal, mas entendo que, ao fazer isso, na prática, os imóveis irregulares não são de fato arrematados, os credores não têm seus créditos satisfeitos e os poucos que se aventuram a adquirir vão passar uma segundas jornada na adjudicação compulsória ou na usucapião.
A visão crítica é sustentada no descumprimento da função social e do resultado útil da arrematação. Ao se criar exigências desproporcionais que são, do ponto de vista do investidor sem conhecimento jurídico, abstratas, não há arrematação ou satisfação do crédito.
O Dogma da Continuidade vs. A Realidade do “Gaveteiro”
Antonietto sustenta que a arrematação judicial não pode romper a cadeia de transmissão do direito de propriedade. Para ele, se o registro está no nome de CAIO, mas o devedor no processo é TÍCIO, o arrematante JOÃO não pode simplesmente “pular” o elo da corrente. O autor argumenta que a origem judicial do título não dispensa sua submissão à qualificação registral.
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O problema é que essa “pureza” da matrícula, defendida por Antonietto, ignora a patologia social brasileira: o contrato de gaveta como estratégia de blindagem. Quando Antonietto exige a cadeia completa CAIO-TÍCIO-JOÃO, ele está exigindo que o arrematante faça o trabalho que o devedor TÍCIO deliberadamente não fez para se manter oculto. TÍCIO comprou de CAIO, não registrou, não pagou ITBI, não pagou escritura e, agora, não paga o condomínio.
Ao validar a nota devolutiva do registrador que barra a carta de arrematação por falta de continuidade, Antonietto está dizendo para TÍCIO: “Parabéns, sua estratégia de informalidade funcionou. O Estado não consegue te tirar daí porque eu prefiro uma matrícula bonita a uma execução efetiva”.
A Inefetividade Planejada e o Risco Moral
A tese de Antonietto cria o que a Análise Econômica do Direito chama de Risco Moral. Se o sistema pune quem é organizado (MÉVIO, que registrou e por isso perde o bem rápido se não pagar) e protege quem é desidioso (TÍCIO, o gaveteiro), o incentivo racional é para o comportamento antissocial.
Antonietto argumenta que considerar a arrematação como originária traria insegurança jurídica, pois o arrematante poderia se tornar dono de algo que não pertencia ao executado. Ora, essa é uma visão desconfiada do próprio Poder Judiciário. O leilão judicial não é um negócio de esquina; é um ato de império, precedido de editais, intimações e prazos para embargos.
Ao priorizar o formalismo registral sobre a efetividade da execução, o trabalho de Antonietto frustra os Artigos 4º e 6º do CPC/2015, que estabelecem a Primazia do Julgamento de Mérito e a Efetividade da Execução. O resultado é a inefetividade planejada: o leilão sai negativo porque nenhum arrematante experiente quer comprar um problema de difícil solução, a execução é arquivada e o malandro continua no imóvel, rindo da “viga mestre” de Antonietto enquanto os vizinhos pagam o conserto do elevador por ele.
A Hipocrisia da “Substituição” e o Silêncio sobre a Purgação
Antonietto apoia-se na “Teoria da Substituição” de Araken de Assis para afirmar que o Estado apenas substitui a vontade do devedor. Se o devedor não tinha o registro, o Estado não pode transmitir o que o devedor não tinha (nemo plus iuris).
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Mas onde fica a coerência sistêmica quando olhamos para o Art. 130 do CTN e o Art. 908 do CPC? A lei tributária e a lei processual são claras: a arrematação purga o bem. O imóvel sai da hasta livre de débitos tributários e de condomínio, que se sub-rogam no preço. Se o sistema é capaz de “limpar” o imóvel de dívidas que aderem à coisa (propter rem), por que não seria capaz de “limpar” a matrícula de uma descontinuidade causada pela má-fé do devedor?
A tese defendida por Antonietto é hipócrita porque aceita a purgação do débito (o benefício para o arrematante), mas nega a purgação da matrícula (o benefício para o sistema). Ele quer que a arrematação seja “derivada” apenas para manter o poder de veto do registrador, ignorando que o ato de soberania estatal (Hoheitsakt) deveria ter o poder de criar um novo marco zero dominial.
O Conflito de Poderes: O Registrador como Revisor do Juiz
Um dos pontos mais sensíveis do trabalho de Antonietto é a defesa da submissão do título judicial à qualificação registral. Ele vê o registrador como um guardião necessário. Na prática, isso transforma o Oficial de Registro em uma instância revisora do Juiz de Direito.
Quando o Juiz expede a carta de arrematação, ele está declarando: “O Estado expropriou e vendeu”. Quando o registrador emite uma nota devolutiva baseada na tese de Antonietto, ele está dizendo: “O Juiz mandou, mas eu não obedeço porque a matrícula é sagrada”.
Essa queda de braço resulta na impotência judicial. O arrematante JOÃO, que acreditou no edital e no selo do Tribunal, descobre que comprou um “título de gaveta de luxo”. Ele pagou o preço, pagou o ITBI, mas não é dono. Ele tem a posse, mas não tem o crédito. Ele é um refém do formalismo que Antonietto defende com tanto zelo acadêmico.
A Lição Alemã e a Miopia Brasileira
Antonietto ignora, ou minimiza, o conceito de Hoheitsakt consolidado no direito germânico (ZVG) desde 1897. Na Alemanha, a batida do martelo (Zuschlag) opera a transferência da propriedade por força de lei (kraft Gesetzes). Não há discussão sobre continuidade porque o Estado, em sua soberania, rompe o nexo com o passado para garantir a segurança do futuro.
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No Brasil, estados como o Mato Grosso já começam a entender que a arrematação de terras rurais deve ser tratada como ato de soberania para evitar que entraves burocráticos (como georreferenciamento pendente do devedor) travem a economia. Por que São Paulo, o coração financeiro do país, continua preso à tese de Antonietto? Por que insistimos em uma doutrina que protege o inadimplente e pune o investidor?
Conclusão: O Veredito da Ópera do Malandro
O trabalho de Guilherme Antonietto é um triunfo da forma sobre a substância. É um texto que ficaria lindo em uma moldura na parede de um cartório, mas que é um desastre para a justiça social e para a eficiência do mercado.
Ao defender a arrematação como aquisição derivada e a supremacia da continuidade registral, Antonietto entrega o troféu ao malandro. Ele garante que o TÍCIO “gaveteiro” seja inalcançável. Ele garante que o condomínio nunca receba seu crédito. Ele garante que o arrematante JOÃO seja o “pato” da história.
A “viga mestre” de Antonietto é, na verdade, a grade que protege o devedor. Enquanto não reconhecermos que a arrematação é uma aquisição originária funcional — um ato de império que limpa não só as dívidas, mas também as mazelas da matrícula — o leilão judicial continuará sendo um teatro de sombras.
O caloteiro venceu, Antonietto. Ele continua no apartamento, e os vizinhos, que pagam suas contas em dia e registram seus imóveis, continuarão pagando o conserto do elevador por ele. Sua tese é a vitória do formalismo sobre a dignidade da Justiça.
Que fique claro que não se trata de ataque pessoal, mas sim de discordância intelectual com as idéias e teses apresentadas pelo autor.
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