Quem acompanha os leilões da Caixa em São Paulo já deve ter notado apartamentos com preços extremamente atrativos, mas acompanhados de siglas como HIS (Habitação de Interesse Social) ou HMP (Habitação de Mercado Popular).
A dúvida que recebo com frequência é: “Eu ganho acima do teto permitido pela prefeitura. Posso arrematar esses imóveis? E na hora de vender, como fica?”
Para investir com segurança nesse nicho, é preciso entender a “letra miúda” dos decretos municipais atualizados em 2026.
1. O que são imóveis HIS e HMP?
São unidades construídas com benefícios urbanísticos e fiscais (como maior potencial construtivo e isenções). Em troca, a construtora deve vendê-los a famílias que se enquadrem em faixas específicas de renda.
Segundo o Decreto Municipal 64.895/2026, as faixas atuais são:
- HIS-1: Renda familiar até R$ 4.863,00.
- HIS-2: Renda familiar até R$ 9.726,00.
- HMP: Renda familiar até R$ 16.210,00.
2. A exceção para Arrematantes (O “Pulo do Gato”)
No mercado comum, se você tem uma renda alta, você está proibido de comprar essas unidades. No entanto, o Decreto 63.130/2024 (Art. 10-A) abriu uma exceção vital para o investidor de leilão.
A lei estabelece que as restrições de comercialização não se aplicam aos leilões de alienação fiduciária (Lei 9.514/97).
Na prática: Você pode arrematar o imóvel mesmo que sua renda seja de R$ 50 mil mensais. O banco precisa retomar o crédito e a lei garante que o leilão seja livre dessas amarras para atrair compradores.
3. O desafio está na “Saída” (Revenda)
Aqui é onde muitos investidores se confundem. Embora você possa comprar sem restrição de renda, o imóvel não perde sua natureza social automaticamente.
- A regra dos 10 anos: As restrições de uso e o perfil do público comprador valem por 10 anos após o primeiro registro da unidade.
- A Revenda: Se você arrematar um HIS-1 e quiser vendê-lo antes de completar 10 anos do registro original, você deverá encontrar um comprador que se enquadre na renda de HIS-1.
- Uso e Locação: Lembre-se que essas unidades são destinadas à moradia própria. Utilizá-las para locação de curto prazo (AirBnb) pode gerar problemas com a fiscalização municipal.
Vale a pena investir?
Sim, desde que sua estratégia esteja alinhada ao público-alvo. Imóveis HIS e HMP em leilão costumam ter menos concorrência justamente pela dúvida jurídica que geram. Se você sabe que o seu comprador final será alguém dentro das faixas de renda mencionadas, o lucro na arrematação pode ser excelente.
Após transcorridos os 10 anos iniciais, o imóvel é liberado dessas amarras e pode ser comercializado livremente no mercado de mercado, sem restrições de renda.
Ficou com alguma dúvida sobre a matrícula de um imóvel em leilão? Procure sempre um advogado especializado para analisar o edital e evitar surpresas no registro.
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