ou porque você precisa de um advogado imobiliarista parceiro pelo motivo que não imagina.

Você é um corretor (por favor, vamos esquecer os pronomes por simplicidade na redação) dedicado à sua profissão de alugar e vender imóveis usados.

Você, todos os dias, atende o Whatsapp em inúmeras ligações, faz anúncios nos portais ou, para os mais sofisticados, faz tráfego nas redes sociais, faz inúmeros atendimentos repetitivos, conversa com muita gente, leva os potenciais clientes a um sem-número de visitas, verifica a documentação, apresenta os documentos e, no momento glorioso, fecha a venda. O empreendedor que vai crescer, o casal que precisa de espaço para o filho, os noivos. Não duvido que encontre emoção numa tarefa que, sob os olhos de qualquer outro, é um tédio insuportável. Senão, não teríamos corretores motivados aos 70 anos de idade.

Documentação é fundamental no seu trabalho. Sim, eu sei que tira a matrícula do imóvel, pega as certidões de condomínio e IPTU. Sei que, se faz um esforço maior, pega as certidões forenses de distribuição cível e criminal. Conheço vários corretores, sei como funciona.

Porém, devo dizer: não é possível a você, dedicado ao trabalho comercial, fazer a avaliação correta da documentação. Isso não tem nada a ver com a sua competência profissional, mas com a sua realidade. Verificar a documentação com o rigor documental necessário e tendo em consideração a grande maioria dos riscos imagináveis é extenso, complexo e incompatível com o trabalho comercial, a não ser que não durma ou fique celibatário até os 80 anos.

Você de fato leu uma matrícula e tirou todas as certidões tributárias federais, estaduais e municipais imagináveis de todas aquelas pessoas que estão arroladas na matrícula nos últimos 20 anos? Verificou todas as empresas que elas têm, verificou se elas fecharam empresa com indícios de fraude, se estão ou estiveram na dívida ativa tributária dos últimos 5 anos?

Deveria. Pois, conforme o art. 185 do Código Tributário Nacional, existe presunção absoluta de fraude. Presunção que sequer admite que se prove o contrário. Nada disso está na matrícula. O trabalho é colossal e já digo, é impossível garantir totalmente o resultado, apenas fazer todo o esforço realista para proteger o comprador do imóvel que você está se esforçando para oferecer no mercado.

Preciso explicar do trabalhista? Vide o artigo 10-A da Consolidação das Leis do Trabalho? E de eventuais cobranças que recaiam sobre o proprietário tabular ou dos fornecedores das empresas ou dos donos anteriores ao dono tabular atual que eles sejam administradores nos termos do artigo 792 do Código de Processo Civil, será que o credor dessas execuções, sejam cíveis, sejam trabalhistas, não vão anular o negócio que VOCÊ está procurando celebrar e vão deixar o comprador a ver navios?

Será que o vendedor pode estar respondendo a processo penal e o imóvel que você está vendendo é produto de crime, nos termos do artigo 180 do Código Penal, ainda que, no momento da venda, o vendedor ou os donos anteriores não tenham ainda sido condenados a crime algum? Você pode estar vendendo o imóvel pertencente a um possível Pablo Escobar que, quando a Justiça Criminal descobrir, vai anular a compra do imóvel e deixar o comprador sem nada?

Aonde quero chegar? Que existem inúmeros problemas jurídicos ocultos no imóvel que você vende que você não imagina que existam. Todos eles podem resultar na anulação do negócio que você está dedicando dia e noite a fechar. Todos esses problemas podem causar prejuízos gigantescos ao seu comprador. Imagina a consequência? Por algo que você fez de boa-fé.

Agora que vimos o problema complexo, eu pergunto: como você o evita? Resposta: com uma estudo de larga escala de certidões. O objetivo é um trabalho minucioso para se antecipar a um possível futuro problema jurídico do seu comprador.

A pergunta é: você conseguiria fazer isso sozinho? Tem certeza? O trabalho é extenso e, em negócios de maior porte, exigem uma equipe de vários advogados. Qualquer apartamento tem pelo menos 60 arquivos PDF de certidões.

Agora, a segunda razão de você precisar de um advogado parceiro

Essa razão é mais simples

Existem muitos negócios que um profissional orientado à atividade comercial não pode fazer por serem atribuições exclusivas de advogado.

Remover penhoras, restrições judiciais, indisponibilidades, aquele inventário pendente, aquela averbação de ação trabalhista que já está extinta, mas que a averbação de indisponibilidade continua lá e precisa desarquivar e peticionar ao juiz para determinar a baixa, o usufruto de uma pessoa que está falecida, mas que precisa averbar para permitir que a escritura pública seja lavrada ou, ainda como exemplo, fazer o pedido judicial para que seja emitido o alvará para que menor possa assinar escritura.

Sozinho, você não pode fazer nada a respeito e é obrigado a largar o negócio.

Vamos remover o advérbio de negação? Passar do NÃO PODE para o PODE? Com um trabalho de parceria, podemos vender esses imóveis que, você, sozinho, não pode desempenhar. O comprador ou o vendedor paga os honorários, nós dividimos. O que acha?

A pergunta que você deve estar fazendo agora: quanto isso vai me custar?

A resposta: para você, corretor, nada.

Na realidade, é aumento de renda para você.

Vejamos

Veja a seguinte situação: você encontrou um potencial comprador e ele está interessado na compra. É neste momento que entramos em ação. é a hora do parecer jurídico. Veja aqui como será esse parecer. Trata-se de um parecer grande, extenso, que terá pelo menos 50 (cinquenta) páginas de documentos anexados na entrega final e pode chegar às centenas.

Quando houver a situação de estar começando um processo de venda, entramos em ação. Ligue-me e vamos discutir o valor do imóvel, as possíveis situações e vamos discutir uma proposta de honorários que você vai ganhar. Vamos fazer uma proposta de contrato conjunto de honorário, em que o comprador paga e nós dividimos o valor que o comprador paga.

Por isso, na nossa parceira, você não tem custo, tem ganho.

Agora, vamos à segunda situação: e quando temos alguma regularização no imóvel?

A primeira coisa a dizer: muitas das regularizações podem ser feitas no espaço temporal da regularização. Não é um usucapião, que é mais exigente e mais complexo. Mas tem várias regularizações mais simples, que podem ser feitas no prazo de meses. É um inventário pendente, é um processo trabalhista que tem de levantar a indisponibilidade e o processo está extinto, mas tem de pedir o mandado para levantar a extinção, é um alvará que precisa porque o proprietário é idoso, é uma penhora que está impedindo que se passe escritura.

Sozinho, você não pode fazer, pois se trata de tarefa exclusiva de advogado. Porém, com um advogado parceiro, você pode. Tira o advérbio de negação.

Neste caso, da mesma fora, você ganha.

Como funciona o modelo econômico?

Neste caso, conversamos, estimamos o custo e se o vendedor ou o comprador que vão pagar. Em ambos os casos, faço uma proposta de honorários com contrato com duas partes, você e eu, para pagamento misto. Eu pelo trabalho e você pela indicação.

Como se vê, nós dois ganhamos e você não paga nada até que seja gerado o resultado.

Agora, outra questão, é parasitismo?

Não. Estamos agregando valor. Estamos vendendo segurança jurídica e tranquilidade. No caso das regularizações, estamos valorizando o imóvel e tornando imóveis que ficariam invendáveis, vendáveis.

Agora, a nova questão é: por que eu seria o seu parceiro mais adequado?

Resposta: porque sou especializado na matéria de pareceres de compra de imóveis, regularização de matrículas e leilões e existem poucos advogados que atuam nessa área. Sou graduado em Direito pela USP, pelo Largo de São Francisco, especialista em Direito Notarial e Registral pela Faculdade Única de Ipatinga e em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito. Trabalho desde 2021 na área de auxílio à compra de imóveis, regularização de imóveis e já desembaracei várias arrematações.

Agora que você entendeu a importância da parceria com o advogado, a pergunta é: como se tornar parceiro?

Até porque, precisamos de uma forma de nos manter em contato regular. Sim, eu sei que não sabemos quando vai haver fechamento de negócio ou necessidade de regularização de um imóvel. Até, lá precisamos estar em contato regular.

Para fazer isso, sugiro então que ingresse na minha lista de transmissão de Whatsapp agora, para que se mantenha informado de conteúdos regulares novos, vídeos de Youtube, posts de blog, artigos e outros materiais. Dentro da lista, você, além do meu conteúdo informativo, terá o meu Whatsapp pessoal e poderemos conversar a qualquer momento.

Agora, a segunda forma é entrar em contato direto comigo, pelo meu contato pessoal (11) 9-9143-0398.

Mesmo que não tenha nenhuma necessidade concreta de parceria, fique à vontade para conversar comigo para tirar qualquer dúvida.

A terceira forma é adquirir o meu livro. Sim, sou autor do livro “Compre Imóveis com Segurança”, especializado em documentação imobiliária e regularização, que você pode adquirir clicando na imagem a seguir.

A quarta forma é consumir o meu conteúdo. Este blog possui conteúdo especializado na parte de documentação imobiliária. Vejamos alguns exemplos:

Biblioteca permanente sobre registro de imóveis

Trata-se de link em que eu reúno grande quantidade de materiais sobre registro de imóveis O debate sobre a força probante da matrícula.

O debate sobre a força probante da matrícula

Como se formou a matrícula historicamente na forma atual?

Meus vídeos de documentação imobiliária e regularização de imóveis – para maratonar

Aqui, temos a reunião de grande quantidade de vídeos de Youtube e materiais sobre regularização de matrícula.

Com isso, espero ver o Sr(a) em breve para fazermos bons negócios. Caso não tenha ainda se tornado membro regular da minha lista de transmissão, aqui está novamente o link

Espero vê-lo muito em breve. O seu êxito é meu êxito. Estamos aqui para vencermos juntos.

Atenciosamente,

BRUNO BEZERRA CAVALCANTI GODOI