Pois é, senhoras e senhores, havia algum tempo que as locações tinham reajustes fixados por lei com correção monetária. Não havia, como já expliquei em outros posts, liberdade de fixação entre as partes.
O início da correção monetária das locações se deu nos anos 1960, com o regime militar. Stanislaw Ponte Preta, o famoso alter ego do jornalista Sérgio Porto, aquele que desapareceu no regime militar com um envenenamento mal explicado, fazia humor com as maluquices da parte econômica do governo daquela época. Veja como era.
Vamos botar uma marchinha antiga de Carnaval de um tempo que acho que ninguém se lembra mais.
Conheçam Daqui não Saio, Daqui Ninguém me Tira.
A marchinha, lançada no Carnaval de 1949 por Paquito e Romeu Gentil,eracantada pelos Vocalistas Tropicais. Narrava a história de uma família com quatro filhos para criar, que pagava aluguel e cujo dono da casa queria retomar o imóvel, supostamente para morar. Para isso, exigia que o inquilino pagasse um valor ‘por fora’ do contrato, no clássico ‘jeitinho brasileiro.
Assim era a transcrição da marchinha:
“Daqui Não Saio, Daqui Ninguém Me Tira”
Daqui não saio, daqui ninguém me tira Daqui não saio, daqui ninguém me tira Onde é que eu vou morar? O senhor tem paciência de esperar Ainda mais com quatro “fio” Onde é que eu vou morar?
Sei que o senhor tem razão Pra querer a casa pra morar Mas onde eu vou ficar? No mundo ninguém perde por esperar Ainda diz por aí Que a vida vai melhorar
Daqui não saio, daqui ninguém me tira Daqui não saio, daqui ninguém me tira Onde é que eu vou morar? O senhor tem paciência de esperar Ainda mais com quatro “fio” Onde é que eu vou morar?
O que a geração nova não se lembra é que, antes da superliberalização econômica de Fernando Collor, a locação residencial era extremamente regulamentada e restritiva.
Amigo leitor, prepare-se para um mergulho nas profundezas da burocracia estatal brasileira. Para os mais jovens, para a geração que não experimentou a praga da hiperinflação e o delírio legislativo, a história que contarei soará como um pesadelo kafkiano. Mas para os que viveram sob o jugo do estatismo populista, a verdade é mais cruel do que qualquer ficção: a locação residencial, antes da (bendita) liberalização do Collor, era um campo minado, uma aberração legislativa que transformava a vida de inquilinos e proprietários em um verdadeiro inferno na Terra.
A Lei 8.245/91: Um Raríssimo Respiro de Sanidade no Caos Jurídico Nacional
O que temos hoje, a Lei 8.245/91, é, para os padrões brasileiros, uma ode à razoabilidade. Ela permite a livre fixação do preço do aluguel no momento da contratação – um sopro de mercado, um vislumbre de que o preço, pasmem, pode seguir a realidade! Permite reajustes dentro de um índice inflacionário (o legislador optou por 30 meses de validade). A partir daí, a manutenção do contrato vira uma faculdade das partes. O locador pode exercer a denúncia vazia, e o locatário pode desocupar o imóvel sem multas leoninas.
Percebem a beleza da simplicidade? Temos aqui um grau de liberdade para as partes que, em outros tempos, seria visto como heresia. O aspecto protetivo da legislação locatícia é limitado ao essencial, ao absolutamente inadiável: estabilidade contratual por um prazo razoável, para que a locação não seja uma montanha-russa de preços e para que o inquilino não vire um cigano forçado por cada capricho do mercado. É um equilíbrio tênue entre liberdade e proteção, um raro lampejo de bom senso.
Temos aqui, portanto, bastante liberdade para as partes, e o aspecto protetivo da legislação locatícia é limitado ao absolutamente essencial: estabilidade das condições contratuais durante um prazo limitado, a fim de que a locação não tenha oscilações súbitas de valor durante a vigência, garantindo ao inquilino estabilidade na casa onde vai morar e evitando mudanças muito frequentes de endereço, que são onerosas, além de prevenir mudanças desfavoráveis súbitas nas condições contratuais durante o prazo de vigência.
Podemos classificar essas regras legais como um equilíbrio entre liberdade contratual e proteção. Entende-se que o locatário está em posição mais precária em virtude de sua situação econômica, do fato de que sofre custo alto com o rompimento contratual (que é a mudança de imóvel) e de que tem uma situação de maior submissão, uma vez que sofrerá de modo mais grave qualquer consequência de um aumento súbito da locação ou de um agravamento das condições contratuais durante a vigência do mesmo.
Ativos do mercado financeiro sofrem oscilação de preço segundo a segundo (alguns muito agressivamente, veja o que acontece com o mercado de futuros ou de opções) e podem subir ou cair muito rapidamente e se entende que o mercado locatício, embora esteja sujeito à oferta e demanda, não pode passar por essas mudanças radicais. Mesmo porque, devido ao custo de uma mudança, é muito fácil o locador apenas aplicar os aumentos e não incluir as quedas, uma vez que, para não ter de se submeter, a única opção disponível ao locatário é a mais dispendiosa: a mudança. Isso o obrigaria a se mudar várias vezes durante um ano.
A Falsa Premissa da “Posição Precária”: Como a Demagogia Estrangulou o Mercado
A premissa, sempre ressaltada pelos arautos do dirigismo, é que o locatário está em posição ‘mais precária’. Vítima de custos altos com a mudança, “submetido” ao locador, sujeito a aumentos súbitos. Uma narrativa que, embora possua um fundo de verdade em casos isolados, serve de pretexto para a intervenção estatal mais contraproducente.
Ora, se ativos do mercado financeiro, como futuros e opções, sofrem oscilações segundo a segundo – subindo e caindo de forma agressiva – é claro que o mercado locatício não pode ser refém dessa mesma volatilidade. O custo de uma mudança é real e oneroso. A lógica é que o locador poderia, impunemente, impor apenas os aumentos, ignorando as quedas, já que a única “opção” do locatário seria a dolorosa mudança. Sim, há um risco. Mas essa é a desculpa perfeita para a estupidez regulatória que historicamente assolou o Brasil.
A Era das Trevas: O Inferno Regulatório do Século XX
Ao longo do século XX, a regra foi uma proteção exagerada que, em vez de proteger, infernizava a vida de todos. Proibições de encerramento contratual, limitações extremas a despejos e, a cereja do bolo da sandice, a proibição de correções ou o subfaturamento destas em momentos de inflação galopante.
Isso tudo, meus caros, era fruto de uma politização extrema dos aluguéis. A retórica do antigo PTB de João Goulart, do Brizola e seus asseclas – um peronismo argentino em miniatura, transposto para o Brasil – demonizava os senhorios. Na visão distorcida desses demagogos, os proprietários de imóveis eram vilões que deveriam ser “vingados” por oferecer locações em valores “elevados” e por colocar a “família do trabalhador” em situação “precária”.
Não vou aqui entediar os leitores com os detalhes nauseabundos das leis de locação anteriores a 1991. Basta dizer que, antes do regime militar, não havia sequer correção monetária dos aluguéis. E um esquerdista qualquer discursaria que o trabalhador ficaria “desprotegido” se não fosse a censura, o pau de arara, o arame na uretra e o choque elétrico. A retórica era tão insana que justificava qualquer absurdo em nome da “proteção” do povo.
O Inferno na Terra: A Vida sob o Protecionismo Delirante
Agora, vamos ao ponto principal, o cerne da questão: o que era viver sob esse protecionismo exagerado, sob essa demagogia tresloucada, sob a desculpa esfarrapada de que isso protegeria o trabalhador? A resposta é clara, cristalina e revoltante: o inferno na Terra. Não sei qual a religião do leitor, mas quem não tinha casa própria pagava todos os seus pecados em vida.
E o mais irônico é que isso acontecia durante os Anos Dourados do Brasil. Sim, aquele tempo em que o país crescia furiosamente, disputando com o Japão a liderança em crescimento econômico no século XX. Um tempo em que mulheres não tinham empregos profissionais (ou se tinham, eram poucos e com salários ínfimos), negros estavam à margem de muitas carreiras, e as famílias eram absurdamente numerosas (seis filhos por mulher, em média, em 1960!). Imaginem o suplício de uma família com seis filhos vivendo em casas com esses aluguéis enlouquecidos, sob o tacão de uma lei que se dizia “protetora”?
Os Mecanismos de Tortura do “Protecionismo”: Uma Análise Detalhada
Como funcionava esse inferno? Tomemos como exemplo a Lei 6.649/79, a Lei de Locações anterior à atual. Ela previa a correção monetária apenas pela ORTN (Obrigações Reajustáveis pelo Tesouro Nacional), um índice que, em muitos momentos, era inferior à inflação real. E, para coroar a loucura, não permitia a saída por iniciativa do locador a não ser em situações excepcionais.
Com essa aberração legal, a pergunta óbvia é: quem, em sã consciência, ofereceria imóveis para alugar? Quem aceitaria a condição de não poder tirar o locatário sem uma “falta gravíssima” (e isso depois de um processo legal de anos – alguém aqui, com um pingo de sanidade, acredita que um juiz concederia despejo em tutela de urgência em algo tão “social” como aluguel de moradia?). E, para piorar, quem aceitaria que o valor da locação seria reajustado por um índice pífio frente à inflação galopante dos anos 1980?
A resposta é óbvia: muito menos gente ofereceria imóveis para locação. Quem alugaria nessas condições, em vez de simplesmente deixar o imóvel parado, mofando? O resultado era previsível: uma queda brutal na oferta, que, por sua vez, fazia o valor do aluguel disparar para os poucos imóveis disponíveis. A “proteção” virava punição, e a “defesa do inquilino” significava menos moradias e preços exorbitantes.
O Assédio Psicológico Como Estratégia de Despejo: A Barbárie Legislativa
Do ponto de vista da família que precisava pagar aluguel, o cenário era de calamidade. Era quase impossível encontrar um imóvel decente. E se houvesse necessidade de manutenção, mesmo aquelas de responsabilidade do locatário, o atendimento era o mais precário possível. Por quê? Porque o objetivo do proprietário era fazer o locatário sair voluntariamente.
Imagine, então, o assédio psicológico que o locatário sofria. Quanto mais rápido ele saía, mais interessante para o locador, que poderia então alugar o imóvel a um novo inquilino por um valor muito mais alto, graças à inflação que corroía o dinheiro a olhos vistos. O incentivo era, perverso, causar o maior transtorno psicológico para forçar a saída. A lei, que se dizia protetora, criava um ambiente de tortura mental.
O Pré-64: A Anarquia Econômica Absoluta e o Surgimento da “Malandragem Brasileira”
Antes do regime militar, a coisa era ainda pior. Não havia sequer correção monetária, um instituto revolucionário criado (pasmem!) pelos ministros Roberto Campos e Otávio Gouveia de Bulhões, figuras que a esquerda, em sua cegueira ideológica, sempre vilipendiou. Não só o inquilino não saía, como também não era permitido reajustar os aluguéis, e isso em um cenário de inflação galopante nos anos 1950 e 1960. Era o caos absoluto, a anarquia econômica travestida de “justiça social”.
Claro que, com o brasileiro sendo o que é, um mestre na arte de sobreviver ao próprio governo, havia outros institutos para burlar e minimizar os impactos econômicos que essas leis desumanas traziam. O famoso “por fora”, por exemplo. Pagamentos em dinheiro vivo, à margem da lei, onde o valor de fato do aluguel era o valor contratado mais o “por fora”. A informalidade e a ilegalidade floresciam onde o Estado, em sua megalomania, tentava controlar o incontrolável.
Conclusão: A Ignorância como Condenação
Pergunte-se: imaginava viver nesse inferno? Pois bem, muitos viveram. E a lição, meus caros, é dolorosa, mas crucial: o Estado, quando tenta ser onipotente e benevolente, torna-se um opressor. A crença de que a caneta do legislador pode subverter as leis da economia e da oferta e demanda é uma ilusão que nos custa caro. Custou-nos moradias, custou-nos eficiência, custou-nos sanidade.
A Lei 8.245/91, com suas imperfeições, é um lembrete de que a liberdade de mercado, a despeito das falhas intrínsecas a qualquer sistema humano, é sempre menos perversa do que a tirania da burocracia e a hipocrisia do populismo. Que a geração nova, em sua benevolência ingênua, não se esqueça das chagas abertas pela intervenção estatal excessiva. O inferno, afinal, é feito de boas intenções. E o Brasil, infelizmente, já foi um inferno de aluguéis.
Meu caro leitor, permita-me, com a licença poética e a acidez peculiar que me caracterizam, transmutar este relato pitoresco da história britânica em uma alegoria saborosa para digerirmos as idiossincrasias tupiniquins.
A ascensão de Eduardo VII ao trono inglês, após o longo e moralista reinado de sua genitora, a Rainha Vitória – essa figura paradoxal que vergou o Império Chinês ao vício do ópio, mas empalidecia diante de qualquer menção ao prazer carnal, a ponto de lançar um pobre Oscar Wilde às masmorras por seus apetites – marca a transição para uma era, digamos, menos hipócrita. Ou, dependendo do seu grau de puritanismo, mais escandalosa.
Enquanto a era vitoriana ostentava a elegância formal do white-tie nos serões londrinos – um ritual de fraque completo, camisa engomada e gravata borboleta impecável, como bem ilustra a interpretação de Rupert Everett em “O Marido Ideal” –, o reinado de Eduardo VII exalava um perfume de libertinagem. Suas inúmeras amantes, catalogadas com a precisão de um inventário real na Wikipedia, e sua predileção pelos jogos de azar, que lhe renderam um escândalo de proporções consideráveis, pintam um quadro de uma monarquia mais terrena, digamos assim.
Mas não nos percamos nos labirintos da era eduardiana. O fulcro da nossa digressão reside em um imbróglio contratual que floresceu à sombra da sua coroação, um evento que, para além do seu significado histórico, legou à ciência jurídica um marco indelével: os Coronation Cases.
Para que não paire nenhuma névoa de incompreensão, a locação de imóveis por temporada não é invenção da internet. AirBnB e Booking.com são apenas a roupagem digital de uma prática ancestral, tão antiga quanto a necessidade humana de um pouso temporário além da residência habitual. Quem não evoca os anúncios nostálgicos do “Primeiramão”, oferecendo refúgios litorâneos nos verões escaldantes ou aconchegantes recantos serranos nos invernos rigorosos? O povo sempre buscou, com pragmatismo, alternativas mais espaçosas ou economicamente vantajosas aos hotéis convencionais.
A Londres de 1902 não era imune a essa dinâmica. A coroação de Eduardo VII, inicialmente marcada para junho, deflagrou uma febre de locações por temporada. As famílias mais abastadas da capital britânica abriram as portas de seus lares bem localizados, transformando janelas e sacadas em camarotes privilegiados para o grandioso espetáculo real.
Contudo, o destino, sempre ele a pregar peças, impôs um revés inesperado. Uma infecção abdominal fulminante acometeu o monarca, adiando a coroação para agosto. O adiamento, como era de se esperar, gerou um pandemônio de prejuízos. Locatários, ávidos por testemunhar a pompa real, haviam desembolsado somas consideráveis por acomodações que se tornaram inúteis na data original. Paralelamente, os proprietários, seguindo o protocolo social da época – que ditava a posse de um refúgio campestre, como o de Winston Churchill em Chartwell, para as elites londrinas –, haviam se deslocado para o interior, arcando com custos adicionais para ceder seus imóveis.
O prejuízo, portanto, foi generalizado. Tanto para aqueles que pagaram pelo privilégio de uma vista frustrada, quanto para os que se privaram de seus lares e de potenciais novas locações no período original.
E eis que surge a questão fulcral, com ecos que ressoam até os nossos dias: os locatários deveriam arcar com o aluguel, mesmo diante da frustração do propósito contratual – assistir à coroação? Ou os locadores deveriam reter os valores, como uma forma de mitigar seus próprios prejuízos? Quem detinha a razão nesse intrincado nó negocial?
Essa miríade de litígios, surpreendentemente, catapultou a teoria da “frustração de propósito” para o centro do palco do Direito Contratual. Uma doutrina que preconiza a rescisão do contrato quando o objetivo primordial que motivou a avença se torna inatingível, mesmo que nenhuma das partes tenha concorrido culposamente para tal.
Quem diria que um evento histórico tão distante, com seus reis amantes e costumes vitorianos, legaria uma contribuição tão seminal para a ciência jurídica? Os Coronation Cases, meus caros, são um lembrete eloquente de que mesmo os eventos mais singulares podem iluminar os princípios universais que regem as relações contratuais. Uma lanterna na popa da história, a iluminar os meandros da justiça negocial.
Só a título de brincadeira, eu, que sou muito fã das colunas do Mário Prata na Folha de São Paulo (acredite, eu não suporto a Mônica Bergamo) peguei o meu texto sobre os Coronation Cases, alimentei o Gemini do Google com algumas colunas dele e disse: adapte para o estilo dele.
Deu nisso aqui
Então, imaginem a cena: Londres, início do século XX. Depois de uma longa e “moralista” era vitoriana, o Rei Eduardo VII finalmente assume o trono. O povo, ávido por um pouco mais de “dolce vita” depois da sisudez da rainha-mãe (aquela que, dizem as más línguas, achava pecado mortal um beijo na boca, mas não se importava com o “negócio” do ópio na China), estava em polvorosa para a coroação.
Os preparativos? Uma coisa de cinema! Ruas enfeitadas, bandeirinhas tremulando, gente acampada nas calçadas para garantir um bom lugar, hotéis lotados, aluguéis de sacadas nas alturas (com preços dignos de cobertura em Copacabana!). Os comerciantes esfregando as mãos, imaginando o “dinheiro que ia jorrar”. Até os barcos no Tâmisa tinham fila de espera para quem quisesse assistir à revista naval com a pompa que a ocasião exigia.
Eis que, no auge da expectativa, como um balde de água fria (ou melhor, um ataque de apendicite fulminante!), o Rei Eduardo VII passa mal. A coroação, marcada para ser o evento do século, é adiada sine die. Imagina a cara do povo! Era como se o garçom chegasse com aquele filé mignon dos deuses e, na hora de botar no prato, tropeçasse e derrubasse tudo no chão.
O resultado? Um pandemônio! Aqueles que tinham pago fortunas pelas sacadas com vista para o “nada” (já que não ia ter procissão real nenhuma) começaram a chiar. Os donos dos barcos fretados, vendo seus clientes sumirem como fumaça, entraram em desespero. Os hotéis tiveram um “apagão” de reservas. O comércio local sentiu o baque.
E aí, meus amigos, a coisa foi parar na Justiça! Uma enxurrada de processos que ficaram conhecidos como os “Coronation Cases”. Era gente processando gente, tentando reaver o dinheiro gasto, questionando a validade dos contratos diante desse “imprevisto real” (literalmente!).
Teve de tudo: argumentos sobre “frustração de contrato” (como se o objetivo principal, a coroação, tivesse ido para o beleléu), discussões acaloradas sobre se o serviço tinha sido prestado parcialmente ou não… Os tribunais ingleses viraram um palco para essa tragicomédia real, com juízes tentando desembolar essa “meia encardida” jurídica.
Dizem que esses “Coronation Cases” foram tão marcantes que até hoje influenciam a forma como a lei inglesa lida com situações inesperadas que inviabilizam contratos. Uma lição aprendida da pior (ou melhor, mais engraçada, dependendo do ponto de vista) maneira possível: com a saúde delicada de um rei e a ganância de uns e o prejuízo de outros.
No fim das contas, o Rei Eduardo VII se recuperou (graças a Deus, ou aos médicos da época), a coroação aconteceu, mas com um “climão” meio de “já passou a festa”. E a lembrança que ficou, além do reinado de um rei que deu um “up” na vida noturna londrina, foi a daquele monte de processos curiosos. Uma prova de que até a realeza, com toda a sua pompa e circunstância, não está imune aos imprevistos da vida e às boas e velhas brigas por dinheiro. Afinal, como diz o ditado, “onde come um, comem dois”, e onde tem uma coroação, mesmo que atrasada, tem sempre um bom “barraco” para animar as páginas da história (e os tribunais!).
O Rei Eduardo VII sucedeu a sua mãe, a Rainha Vitória, e subiu ao trono inglês com o falecimento da mesma, em 22 de janeiro de 1901.
Acabava a era super-moralista da sua mãe, a toda poderosa imperatriz que obrigou os chineses a fumarem ópio, mas muito pudica em assuntos sexuais. Oscar Wilde foi condenado a dois anos de trabalhos forçados por práticas homossexuais. Assim diz a Wikipedia sobre a era vitoriana.
Pelo menos era uma era elegante, em que o traje socialmente esperado para os rolês noturnos em Londres era o que se chamava de white-tie, ou seja, fraque completo (com a cauda) com camisa, gravata borboleta, cinturão, colete e calça social. Neste aspecto, assista como o ator Rupert Everett interpreta a personagem Lord Goring no filme O Marido Ideal de 1999.
A era do seu filho, Eduardo VII, pelo menos, tinha a aparência de libertinagem. Ou, é claro, dependendo do ponto de vista, uma era menos hipócrita.
O novo Rei Eduardo VII tinha várias amantes. A entrada sobre ele no Wikipedia indica pelo menos 55 casos: a atriz Lillie Langtry, Jennie Churchill (mãe do futuro primeiro-ministro Winston Churchill), Daisy Greville, Condessa de Warwick, a atriz Sarah Bernhardt, a aristocrata Susan Vane-Tempest, cantora Hortense Schneider, a prostituta Giulia Beneni, a humanitária Agnes Keyser e Alice Keppel e era conhecido nos bordéis parisienses. O rei também era conhecido por gostar de uma jogatina, tanto que teve um escândalo em 1890 envolvendo jogo de baccarat.
Mas não estamos aqui para discutir a era edwardiana. Porém, ela tinha de começar de alguma forma e ele foi coroado em 9 de agosto de 1902. E esse texto é sobre a querela que houve no dia da sua inauguração.
Para quem não sabe, locar imóveis residenciais por temporada sempre foi mais antigo do que andar para a frente. AirBnb, booking.com e outros sites apenas são uma versão eletrônica do que sempre foi feito no papel. Quem não se lembra dos anúncios do Primeiramão de locações por temporada no litoral paulistano. Afinal, o verão traz muita gente para o litoral e o inverno, para a serra. O povo sempre quis um lugar para ficar com mais espaço ou menos custo do que os hotéis convencionais.
Isso não foi diferente na Londres de 1902.
A Coroação de Eduardo VII estava prevista para acontecer em 26 de junho de 1902, mas ela teve de ser cancelada em virtude de o Rei ter adquirido uma infecção abdominal que necessitava de uma cirurgia de emergência. Ela ocorreu em 9 de agosto do mesmo ano, assim que teve liberação médica.
Ocorre que, quando a cerimônia original de junho foi marcada, foi gerada uma enorme indústria de locações por temporada. As melhores famílias de Londres passaram a alugar quartos e apartamentos em localizações em que as pessoas poderiam assistir à cerimônia da coroação das janelas e sacadas.
No entanto, o atraso da Coroação de junho para agosto de 1902 causou um prejuízo enorme, pois muitas pessoas alugaram imóveis para o objetivo de assistir à Coroação. Por outro lado, os proprietários que alugaram também tiveram prejuízos, pois tiveram o custo de se deslocar para o interior para dar lugar às famílias que chegavam. Sim, ter um lugar no interior para chamar de seu, como fez Winston Churchill em sua casa de Chartwell, por mais caro que fosse, era o papel esperado das elites londrinas (que eram as pessoas mais ricas da época) nas rigorosas normas sociais vitorianas e mesmo posteriormente.
Todo mundo teve prejuízo. Tanto os proprietários que cederam suas propriedades e tiveram de sair quanto os locatários que alugaram, pagaram e não tiveram o evento.
A pergunta é: os locatários deveriam pagar pelo aluguel mesmo não tendo o objeto (a Coroação)? Ou os locadores deveriam ficar com o aluguel para se recuperar do prejuízo? Quem está certo?
Essas locações por temporada causaram muita litigiosidade e, por incrível que pareça, foi um marco no Direito dos Contratos: os Coronation Cases. Vejam aqui e aqui como foram a discussão e as decisões. Sim, os processos foram um marco da teoria dos contratos.
A principal teoria aqui foi a da frustração de propósito (frustration of purpose). O contrato pode ser anulado se o objetivo indicado no acordo entre as partes não foi conseguido, mesmo que não tenha sido por culpa dos interessados.
Imaginavam que esse evento histórico distante fosse tão importante assim para a ciência jurídica?
Há uma tendência global e cada vez mais acentuada: a imposição de restrições e regulamentações mais rigorosas sobre aluguéis de curta duração, popularizados por plataformas como o Airbnb. Este movimento não é aleatório, mas uma resposta direta a desafios urbanos prementes, como o aumento vertiginoso dos custos de aluguel e a crônica escassez de moradias acessíveis em grandes centros urbanos ao redor do mundo.
Governos municipais em diversas partes do globo estão na linha de frente dessa regulamentação. A Itália, por exemplo, implementou medidas como a proibição do uso de caixas de chave em espaços públicos, exigindo uma interação mais direta entre anfitriões e hóspedes. Essas ações visam reequilibrar o mercado imobiliário, na esperança de que, ao limitar a lucratividade do aluguel por temporada, mais imóveis retornem ao mercado de aluguel de longo prazo ou fiquem disponíveis para venda, contribuindo assim para a moderação dos preços e o aumento da oferta de moradia permanente.
Cidades globalmente reconhecidas por seu apelo turístico, como Los Angeles, Nova York, Paris, San Francisco e Barcelona, já implementaram diversas restrições. As abordagens variam, desde limites no número de dias por ano que uma propriedade pode ser alugada em Los Angeles (120 dias), até a ilegalidade de aluguéis inferiores a 30 dias em Nova York. Essas medidas refletem a urgência em proteger o caráter residencial dos bairros e garantir que os moradores locais não sejam expulsos devido à especulação imobiliária impulsionada pelos aluguéis de curta duração.
Não são apenas os governos que estão agindo. Condomínios residenciais também manifestam crescente preocupação com a dinâmica trazida pelos aluguéis de curta duração. Questões como segurança, aumento do ruído, desgaste das áreas comuns e a própria inadequação da infraestrutura de um edifício residencial para um fluxo constante de visitantes temporários são pontos de atrito. Essa insatisfação tem levado muitos condomínios a buscar mecanismos legais para proibir ou restringir essa prática em suas dependências.
No contexto brasileiro, o vídeo destaca uma mudança significativa no cenário jurídico. Embora os aluguéis de curta duração sejam considerados legais, decisões recentes, como a do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em 2019, fortaleceram a autonomia dos condomínios para restringi-los. Anteriormente, a proibição exigia um quórum qualificado para alteração da convenção condominial; agora, a simples menção do caráter residencial do edifício na convenção pode ser suficiente para vedar os aluguéis por temporada. Adicionalmente, uma proposta de alteração no Código Civil em discussão sugere que a permissão para aluguéis de curta duração dependeria de uma autorização expressa na convenção do condomínio, o que, na prática, restringiria ainda mais essa modalidade de locação a empreendimentos já concebidos com essa finalidade.
Em suma, a resenha do vídeo aponta para um futuro onde os aluguéis de curta duração em propriedades residenciais se tornarão progressivamente mais restritos, impulsionando a prática para imóveis ou empreendimentos especificamente dedicados à hospitalidade. Diante da complexidade legal e das regulamentações em constante evolução, a busca por aconselhamento jurídico é fortemente recomendada para aqueles envolvidos com alugueis via plataformas como Airbnb e as normas condominiais.
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