Aqui, encaminho alguns vídeos do meu canal de Youtube que mantenho há alguns anos.
Todos estes vídeos estão atualizados. Com estes vídeos, você pode aprender mais sobre documentação imobiliária, como regularizar problemas registrais e como garantir que o seu cliente vai ter a propriedade no nome dele(dela). ]
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1. Adjudicação compulsória
A adjudicação compulsória tem o objetivo de que o juiz ou o registrador supram o vendedor na compra do imóvel, permitindo, assim, que o comprador consiga registrar o imóvel no nome dele.
Pense na seguinte situação: o vendedor vende, faz o contrato de compra e venda e se recusa a passar escritura passando a propriedade. A adjudicação permite que o juiz (ou o registrador, se extrajudicial) imponha o registro goela abaixo e, assim, o comprador tenha a posse e o acesso ao imóvel, impedindo que o negócio não se realize.
Mas, em que situação a adjudicação é mais utilizada? Resposta: no momento da regularização. Infelizmente, para não se pagar o imposto de transmissão do ITBI ou se pagar os emolumentos da escritura pública, as pessoas compram por meio de contratos particulares, sem serem lavrados pelo cartório com, no máximo, a assinatura com firma reconhecida. Ainda dizem que o contrato foi feito em cartório quando somente a firma foi reconhecida.
Anos depois, o comprador, os herdeiros ou mesmo um arrematante, se este imóvel foi expropriado, não conseguem passar para o nome dele. Por quê? Porque o imóvel, no registro, ainda está no nome do antigo proprietário e essa transmissão, que foi feita por contrato particular, não consegue ser registrada e, por isso, devido ao princípio da continuidade registral, os proprietários posteriores não conseguem o registro.
Aqui entra a adjudicação compulsória. O juiz ou o registrador vão substituir o elo faltante.
Do momento que aquele filme foi feito, em 2021, até hoje, tivemos algumas novidades. A principal delas é a possibilidade de a adjudicação poder ser feita em cartório extrajudicial, por meio do Provimento 150/2023 do CNJ.
2. Os grandes riscos da compra de imóveis
Aqui, trabalhamos com os grandes riscos de comprar um imóvel e ter um prejuízo grande, inclusive de ficar sem ele.
Temos riscos, como anulação da compra por fraude a credores, fraude fiscal ou fraude trabalhista, que não estão visíveis numa leitura imediata da matrícula.
3. Indisponibilidades
Indisponibilidades, previstas na matrícula como proibição de compra e venda, impedem o registro. Tanto que, caso o vendedor tenha vendido o imóvel regularmente, com matrícula sem ônus e escritura pública lavrada corretamente, segundo o Provimento 188 do CNJ, se houver uma indisponibilidade decretada pelo juízo enquanto houver uma eventual escritura sendo processada e qualificada, a indisponibilidade passa pela frente da escritura, impedindo o registro da referida escritura.
4. Redirecionamentos
Sabem o motivo de a matríicula ser insuficiente? O fato de que, anos depois do negócio, o vendedor estar com dívidas tributárias ou trabalhistas e essas execuções serem declaradas pelo juízo numa execução fiscal. Sim, uma execução do antigo vendedor que não tem a ver com o comprador e que não constava na matrícula podem ser declaradas nulas.
Vejam o artigo 185 do Código Tributário Nacional:
Ou seja, se o vendedor tem dívidas em dívida ativa tributária, mesmo não estando em matrícula, o comprador terá de pagá-las ou perder o imóvel por dívidas que não são dele(a).
5. Outorga conjugal
Sim, em negócios que envolvam direitos reais imobiliários, quase sempre há necessidade de autorização do cônjuge, seja como anuente legal ou mesmo como coproprietário.
O único regime que não tem outorga conjugal na maioria das situações é na separação convencional de bens. Mas, mesmo neste regime, tem exceções. Até porque o casal pode ter o imóvel que moram em conjunto em copropriedade mesmo em separação total.
Tem mais.
Mas, por enquanto, vamos ficar por esses, para este post não ficar muito longo.
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