Se você arrematar um imóvel no Estado de São Paulo hoje, em maio de 2026, e o devedor no processo não for o proprietário registral, é possível dizer que é difícil conseguir que a carta de arrematação seja registrada no seu nome, principalmente na capital e nas cidades maiores. Neste sentido:
REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE ARREMATAÇÃO – TÍTULO JUDICIAL QUE SE SUJEITA À QUALIFICAÇÃO REGISTRAL – MODO DERIVADO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE – INEFICÁCIA DA ALIENAÇÃO DECORRENTE DE FRAUDE À EXECUÇÃO DECRETADA EM PROCESSO JUDICIAL DIVERSO DAQUELE EM QUE OCORREU A ARREMATAÇÃO – NEGÓCIO JURÍDICO INEFICAZ APENAS COM RELAÇÃO ÀS PARTES DO PROCESSO, NÃO ESTENDENDO OS SEUS EFEITOS A TERCEIROS, QUE NÃO PARTICIPARAM DAQUELE FEITO – INOBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE – NEGA-SE PROVIMENTO À APELAÇÃO.
TJ-SP – AC: 10504488220228260100 SP 1050448-82.2022.8.26.0100, Relator: Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral), Data de Julgamento: 20/10/2022, Conselho Superior da Magistratura, Data de Publicação: 24/10/2022
Como já demonstrei na minha carta aberta “Arrematação como aquisição derivada é o prêmio do malandro”, embora seja assim que funcione na situação atual, isso corrompe profundamente a função social da arrematação.
Entre já para o nossa lista de transmissão de Whatsapp e receba todas as novidades
Entre para o grupo de Whatsapp
A coletividade de arrematantes, ao perceber que não conseguirá o registro, ignora o imóvel, o condomínio credor não obtém seus créditos, a execução falha, o leiloeiro não recebe sua comissão e o maior beneficiário dessa situação é o devedor malandro, que fica no apartamento e sua dívida continua aumentando enquanto os demais moradores se sacrificam para pagar as despesas comuns. A função social da execução é comprometida em virtude da defesa preciosista da segurança jurídica num título judicial que já recebe sua qualificação dentro do processo.
O que quero mostrar neste ensaio é que o argumento da arrematação como derivada é tão precário que sequer possui entendimento estável. Dependendo do estado da federação e de quem ocupe o cargo de julgador das dúvidas registrais, o entendimento pode ser radicalmente diferente, o que mostra que não existe entendimento seguro na questão.
Isso não vai não vai ocorrer enquanto ou o legislador realizar uma reforma na Lei de Registros Públicos e assim o determinar, como ocorre nos países de sistema germânico, que, supostamente, copiamos o nosso sistema registral, ou houver um entendimento jurisprudencial do ato de soberania, em que se entende que a expropriação somente se efetiva quando a situação jurídica do imóvel é entregue com certeza de registro e sem ônus para o arrematante. Não se nega a qualificação registral do título judicial, mas se mitiga em nome da efetividade da justiça.
A variação geográfica
Do ponto de vista do caráter derivado ou originário da carta de arrematação, temos um genuíno sistema federalista.
Dependendo do estado da federação em que o imóvel se encontre, é bem possível que o entendimento jurisprudencial ou os normativos extrajudiciais locais sejam totalmente diferentes do bandeirante. Parece quase um sistema mexicano, em que, lá, os códigos e toda a legislação civil e penal são diferentes por estado.
Por exemplo, no Estado de Minas Gerais, o art. 809 do Provimento 93/2020, que regula os serviços extrajudiciais daquele estado, tem a seguinte redação:
Art. 809. A usucapião, a desapropriação, a regularização fundiária, as ações discriminatórias, em qualquer de suas formas, e as arrematações e adjudicações judiciais são modos de aquisição originária de propriedade.
§ 1º Os requisitos da matrícula e do registro devem constar no título, quando possível.
§ 2º Se do título constar a informação de que se trata de imóvel transcrito ou matriculado, total ou parcialmente, caberá ao oficial de registro fazer as remissões e averbações à margem dos registros anteriores relativamente à matrícula que abrir para o registro, dispensado o procedimento de estremação.
Sim, isso é um normativo dos serviços extrajudiciais (!). Exemplos de decisões do TJ-MG:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – DÚVIDA – CARTA DE ARREMATAÇÃO – IMOVEL DE PROPRIEDADE DE PESSOA ESTRANHA AO PROCESSO JUDICIAL EM QUE EXPEDIDA A CARTA DE ARREMATAÇÃO – CONTINUIDADE REGISTRAL – AUSÊNCIA QUALQUER INDÍCIO DE POSSE OU PROPRIEDADE DO BEM – IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO – DÚVIDA PROCEDENTE – RECURSO DESPROVIDO. . O disposto no art. 711, do Provimento n. 260/2013, da CGJ/TJMG, acerca do caráter originário da aquisição de propriedade derivada da arrematação judicial, deve ser interpretado de maneira consentânea com o ordenamento jurídico pátrio . Embora possível a desconsideração do princípio da continuidade registral para o registro de carta de arrematação, faz-se indispensável a demonstração da vinculação entre o bem arrematado e a parte do processo em que se deu a arrematação . Não figurando o titular do domínio do imóvel no processo judicial e ausente a mínima prova da relação entre o “de cujus” e o bem arrematado em autos de inventário, apresenta-se inviável o registro da carta de arrematação, ante a flagrante quebra da continuidade registral . Recurso desprovido.
TJ-MG – AC: 50222968520168130145, Relator: Des.(a) Corrêa Junior, Data de Julgamento: 26/11/2019, 6ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/12/2019
Veja as palavras do julgador: “Embora possível a desconsideração do princípio da continuidade registral para o registro de carta de arrematação”. Trata-se de uma decisão feita no estado ao lado de São Paulo.
Entre já para o nossa lista de transmissão de Whatsapp e receba todas as novidades
Entre para o grupo de Whatsapp
Veja, agora, esta decisão do Estado do Mato Grosso:
AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – ARREMATAÇÃO – PENHORAS E RESTRIÇÕES ANTERIORES – CANCELAMENTO INDIRETO – INEFICÁCIA PERANTE O ARREMATANTE – BAIXA – DESNECESSIDADE – RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO.
O registro da carta de arrematação, ou de adjudicação, tem o condão de promover o cancelamento indireto de registros de constrições anteriores, que perdem efeito após a arrematação do bem em leilão judicial. Não cabe ao juiz determinar o cancelamento direto das penhoras, e nem há necessidade prática de tal providência. Recurso desprovido.
TJ-MT – APELAÇÃO CÍVEL: 0001709-05.2005.8.11.0005, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 08/11/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/11/2023
Ou então:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – ARREMATAÇÃO DE BEM IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA – EXISTÊNCIA DE PENHORAS GRAVADAS NA MATRÍCULA DO IMÓVEL ARREMATADO ORIUNDAS DE DEMANDAS DISTINTA – PRETENDIDA ORDEM PARA QUE O JUÍZO DA EXECUÇÃO DETERMINE O CANCELAMENTO DOS GRAVAMES – PEDIDO INDEFERIDO – NECESSIDADE DE O ARREMATANTE DILIGENCIAR NOS JUÍZOS DE ONDE PROVIERAM OS GRAVAMES – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A arrematação se traduz em forma de aquisição originária da propriedade que acarreta a transferência livre e desembaraçada do bem ao arrematante. Contudo, apenas as penhoras e ônus que ocasionaram a expropriação são automaticamente canceladas pelo juízo da execução em que a medida foi efetivada. No caso de existência de penhoras e gravames incidentais sobre o bem decorrentes de outros processos judiciais que não aquele no qual se verificou a expropriação, necessário que o arrematante diligencie a sua baixa nos juízos competentes para tanto, porquanto não se trata de medida automática, mas realizada por ordem judicial, nos termos do artigo 250 da Lei de Registros Publicos (Lei 6.015/73).
TJ-MT 10057909620228110000 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 22/06/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/06/2022
A escola da Guanabara de arrematação
Nessa situação de heterogeneidade geográfica extrema do caráter da arrematação, dois estados destacam-se por serem praças fortes do caráter originário: Distrito Federal e Rio de Janeiro.
Entre já para o nossa lista de transmissão de Whatsapp e receba todas as novidades
Entre para o grupo de Whatsapp
Existe um aspecto pouco considerado nos estudos da arrematação: que a maioria dos professores que ensinam cursos online de formação na área de arrematação são cariocas, principalmente as duas influenciadoras digitais principais da área. A presença desproporcional destas instrutoras levou a uma crença interna no ecossistema dos advogados que atuam no campo da arrematação a acreditarem e a fazerem promessas falsas aos seus clientes, mesmo que de outros estados, a acreditarem que a arrematação fosse originária.
No entanto, essa promessa se dá apenas pelo viés local do Rio de Janeiro e, infelizmente, a heterogeneidade geográfica de entendimentos jurídicos impede que isso se espalhe. Se outros estudiosos, livres do viés carioca, se tornarem relevantes no debate sobre arrematações, o entendimento será totalmente diferente.
A variância dos julgadores.
Quando o registrador se recusa a negar a carta de arrematação em virtude da falta de continuidade registral, a solução jurídica da doutrina principal é a interposição de dúvida registral contra o registrador (art. 198 da Lei 6015/73), a ser julgada pelo Juiz Corregedor do referido registrador e, em caso de denegação, existe a possibilidade de recurso de apelação (art. 202 da Lei 6015/73) para o Conselho Superior da Magistratura – CSM. Da nova denegação pelo presidente do CSM, não há recurso aos tribunais superiores a não ser na via muita estreita das ações constitucionais (Súmula 733 do STF).
O Conselho Superior da Magistratura é um dos órgãos superiores do Tribunal do Justiça. No caso de São Paulo, temos os seguintes membros, com mandato de 2 anos:
1. Presidente do Tribunal de Justiça;
2. Vice-Presidente do Tribunal de Justiça;
3. Corregedor-Geral da Justiça;
4. Decano (o desembargador mais antigo do Tribunal);
5 Presidente da Seção de Direito Privado;
6. Presidente da Seção de Direito Público; e
7. Presidente da Seção de Direito Criminal.
Destes, o mais importante, para questões registrais, é o Corregedor Geral de Justiça.
Em outros estados, o julgamento das dúvidas registrais é delegado, em razão de atos administrativos internos, para Câmaras Especiais que têm conhecimento especializado na matéria e existe maior possibilidade de o pedido ser deferido.
Entre já para o nossa lista de transmissão de Whatsapp e receba todas as novidades
Entre para o grupo de Whatsapp
A que quero chegar? Se todo o entendimento sobre questões como o caráter da arrematação estão limitadas a um grupo minúsculo de pessoas com mandato de 2 (dois) anos, há uma extraordinária instabilidade decisória. Em pouco tempo, entrarão outras pessoas. Se o novo Corregedor Geral pensar de forma diferente, muda o entendimento de toda a questão registral.
Isso causa uma heterogeneidade caótica de entendimentos. Se, hoje, a decisão é desfavorável ao arrematante, nada impede que um novo Corregedor entre daqui a 2 anos e pense de forma totalmente oposta. Em outras palavras, se você arrematou um imóvel sem o devedor do processo ser o dono tabular, a decisão final compete a uma pessoa que muda a cada 2 anos.
O exemplo máximo do fato de uma única pessoa decidir o caráter da arrematação foi o exercício do Dr. José Renato Nalini na Corregedoria Geral de Justiça no biênio 2012-2013. Esses dois anos foram a era de ouro do arrematante porque ele, pessoalmente, defendia o caráter originário e tivemos decisões como:
Registro de imóveis – dúvida – arrematação de imóvel em hasta pública – forma originária de aquisição de propriedade – inexistência de relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário do bem – imóvel penhorado com base no art. 53, § Io, da Lei 8.212/91 – indisponibilidade que obsta apenas a alienação voluntária – recurso provido
TJ-SP – APL: 00131979220128260554 SP 0013197-92.2012.8.26.0554, Relator: Renato Nalini, Data de Julgamento: 18/04/2013, Conselho Superior de Magistratura, Data de Publicação: 25/04/2013
Quando ele exerceu o cargo, essas decisões eram frequentes, mas a era de ouro acabou quando ele deixou a Corregedoria para exercer a Presidência do Tribunal de Justiça em 2014.
E em primeiro grau?
A via típica, no estado de São Paulo, como vemos, é totalmente dependente de uma única pessoa: o Corregedor Geral de Justiça. Por isso, nada impede que, daqui a 10 anos, tenhamos um entendimento completamente diferente e a possibilidade de uma enorme quantidade de revisões se entrar um ocupante com pensamento diferente.
Entre já para o nossa lista de transmissão de Whatsapp e receba todas as novidades
Entre para o grupo de Whatsapp
Devido, porém, à instabilidade decisória, a via mais racional do patrono do arrematante é tentar a sorte na dúvida registral com o juiz corregedor dos registros públicos em 1° grau, a não ser que tenha um pensamento consolidado contra. Isso porque são muitos e se pode, eventualmente, encontrar um jovem juiz que tenha visão de maior efetividade da execução.
São centenas de juízes corregedores dos registros públicos e cada cidade é um juiz e uma cabeça. Inclusive, em cidades menores, quem exerce é um substituto recém-empossado.
Se favorável ao arrematante, o registrador tem de fazer o registro, não pode apelar. Agora, se denegado, o arrematante vai pagar custas de apelação e encontrar o Dr. Francisco Loureiro, cujo posicionamento é claramente desfavorável.
É necessário falar também da eficiência financeira de apelar e encontrar o Dr. Loureiro. Para que ele leia, é necessário o pagamento de preparo de 4% do valor de todo o imóvel.
A via atípica
A via da dúvida registral, como vimos, está bloqueada em sede de apelação pelo pensamento individual do Corregedor Geral de Justiça, embora haja possibilidade de uma decisão favorável no corregedor de 1° grau.
Entre já para o nossa lista de transmissão de Whatsapp e receba todas as novidades
Entre para o grupo de Whatsapp
Uma via alternativa é a possibilidade de, perante a decisão denegatória do registro, pedir ao próprio juiz que presidiu a execução a determinar o registro ao registrador e, em caso de negativa, interpor agravo de instrumento ao Tribunal de Justiça e tentar a sorte (sim, aqui a palavra é tentar a sorte, devido à heterogeneidade decisória) numa Câmara favorável. Neste sentido, mesmo em São Paulo, houve decisões favoráveis ao arrematante.
A via do agravo de instrumento tem 2 vantagens: as custas são tabeladas em valor fixo, há possibilidade de acesso ao Recurso Especial ao Superior Tribunal de Justiça e possibilidade de encontrar uma Câmara favorável (no Estado de São Paulo, são 38 Câmaras de Direito Privado). Neste sentido, há algumas decisões favoráveis:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL – Indeferimento dos pedidos feitos pelo arrematante para cancelamento das averbações existentes na matrícula do imóvel, advindas de outros processos – Arrematação que é hipótese de aquisição originária da propriedade, na qual o arrematante adquire o bem de forma livre e desembaraçada – Norma expressa no artigo 320-G do Provimento n.º 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça (com redação dada pelo Provimento nº. 188/2024 do CNJ) e no art. 269 das NSCJG deste Tribunal, que dispõem sobre a responsabilidade da autoridade judicial que deferiu a arrematação para cancelar as demais constrições oriundas de outros feitos, arcando o interessado com o pagamento dos emolumentos devidos – Precedentes – Decisão reformada. Dá-se provimento ao recurso.
TJ-SP – Agravo de Instrumento: 22380942820258260000 Guarulhos, Relator: Sidney Braga, Data de Julgamento: 12/11/2025, 19ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/11/2025
Portanto, temos duas vias jurisdicionais contra a denegação do registrador: a dúvida em 1° grau, mas evitar a apelação mais cara e com a necessidade de fazer tese oposta ao pensamento do Corregedor Geral de Justiça e o agravo de instrumento contra a denegação do juiz de direito que fez a execução.
Entre já para o nossa lista de transmissão de Whatsapp e receba todas as novidades
Entre para o grupo de Whatsapp
Do ponto de vista da eficiência financeira, estes dois caminhos têm custo relativamente mais baixo. As custas, quando a dúvida é em 1° grau, são devidas somente no caso de perder (dúvida registral procedente), enquanto o valor do agravo é em valor fixo e baixo em relação ao valor do imóvel, permitidno o acesso ao Recurso Especial.
Finalmente, caso seja denegado de todas as formas, cabe ao arrematante a adjudicação compulsória e o usucapião. Porém, mesmo que perca, o arrematante tentou de todas as formas uma via jurisdicional mais fácil para conseguir o seu registro.
Conclusão Final: O Arrematante entre a “Festa do Malandro” e o Federalismo de Gabinete
O ecossistema da arrematação no Brasil atual é o retrato de uma inefetividade sistêmica alimentada por um formalismo cego.
Como demonstrado, a insistência do Tribunal de Justiça de São Paulo em classificar a arrematação judicial como aquisição derivada nada mais é do que o “Prêmio do Malandro”. Ao blindar a matrícula contra o título judicial, o registrador acaba, paradoxalmente, protegendo o devedor contumaz. O inadimplente, mantém o imóvel em nome de terceiros ou em “contratos de gaveta”, assiste de camarote à falha da execução: o condomínio não recebe, o leiloeiro não recebe, e o arrematante — o único que aporta liquidez ao sistema — é punido com um título inútil. É a vitória do “espertismo” sobre a função social da propriedade e do processo.
Entre já para o nossa lista de transmissão de Whatsapp e receba todas as novidades
Entre para o grupo de Whatsapp
Essa injustiça é agravada por uma variância geográfica caótica, que beira o surrealismo jurídico. Cruzar a fronteira de São Paulo para Minas Gerais ou Mato Grosso é entrar em uma jurisdição diferente, onde o caráter originário é norma expressa (como o Art. 809 do Provimento 93/2020 de Minas Gerais) e o princípio da continuidade é mitigado em nome da soberania estatal. Vivemos em um “federalismo de balcão”, onde o direito de propriedade do cidadão depende menos da lei federal e mais do CEP do imóvel.
Soma-se a isso a variância pessoal caótica. A sorte do registro em São Paulo está umbilicalmente ligada ao mandato bienal do Corregedor-Geral da Justiça. O que foi a “era de ouro” sob a batuta de José Renato Nalini, que pessoalmente defendia o caráter originário, tornou-se o inverno rigoroso da gestão atual. É inadmissível que a segurança jurídica de investimentos milionários mude conforme a biografia ou a ideologia do ocupante de uma única cadeira administrativa a cada dois anos.
Diante desse cenário de incertezas, o patrono do arrematante deve agir com racionalidade tática, operando nos “remédios das frestas”:
1. A Dúvida Registral em 1º Grau: É o caminho para tentar a sorte com a “cabeça de cada juiz” nas centenas de corregedorias permanentes do estado. Se o juiz de primeiro grau, muitas vezes mais sensível à urgência da execução, deferir o registro, o caso está encerrado a custo quase zero (já que as custas são de alçada ou devidas apenas na derrota). Contudo, o advogado prudente deve parar no 1º grau: a apelação ao Conselho Superior da Magistratura (CSM) é o “corredor da morte” do registro, custando caríssimos 4% do valor do imóvel para encontrar um entendimento de cúpula já consolidado contra o arrematante.
2. O Agravo de Instrumento como Válvula de Escape: Diante da negativa do juiz da execução em determinar o registro, o Agravo é a via real da jurisdicionalização. Suas vantagens são insuperáveis: possui custas fixas e baixas (10 UFESPs), foge do rito administrativo do CSM para cair em uma das 38 Câmaras de Direito Privado (onde a heterogeneidade pode, finalmente, jogar a favor do arrematante) e, crucialmente, abre as portas para o Recurso Especial ao STJ. É em Brasília, longe do conservadorismo das cúpulas bandeirantes, que reside a esperança de se aplicar a pacificada tese da aquisição originária.
Em suma, se o sistema registral paulista insiste em ser o refúgio do devedor malandro, cabe ao advogado do arrematante utilizar a geografia e o procedimento a seu favor. A arrematação é um ato de soberania e não pode ser tratada como uma compra e venda comum de balcão. Enquanto o legislador não unifica o sistema, o registro não será conquistado pela via reta da burocracia, mas pela via tortuosa — porém eficaz — da jurisdicionalização estratégica. A batalha pelo registro é, antes de tudo, uma batalha contra a ineficiência planejada.
Entre já para o nossa lista de transmissão de Whatsapp e receba todas as novidades