Em 6 de junho de 2026, o Superior Tribunal de Justiça suspendeu todos os processos naquela corte sobre ações de obrigação de fazer com pedido de que o condomínio autorizasse locações de curta duração, cuja modalidade cresceu muito com plataformas digitais, como booking.com, Airbnb e outras. Normalmente, essa decisão vai criar um precedente que vai vincular a respectiva corte negando automaticamente todos os pedidos de autorização para realização de locações por temporada contra os condomínios e, embora não-obrigatório, vai ter muita força nos tribunais inferiores.
O precedente vai ser, se conforme decisões anteriores da Corte, pela impossiblidade de se realizar locações por curta temporada a não ser que haja previsão expressa da assembleái condominial autorizando e colocando na convenção condominial. Vai ser o oposto de entendimentos isolados que, por vezes, eram favoráveis ao proprietário, na presunção de que o direito de propriedade seria preponderante até a convenção impedir.
A impossibilidade da locação é preponderante na Corte, como se vê no Resp 2121055(2023/0353644-9 de 29/06/2026
DIREITO CIVIL. DIREITO IMOBILIÁRIO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INIBITÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. CONTRATOS ATÍPICOS DE CURTA ESTADIA. CONDOMÍNIO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL POR TEMPORADA. DESCARACTERIZADO. CONTRATO DE HOSPEDAGEM. DESCARACTERIZADO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. AFASTADA. NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PARA MUDANÇA. QUÓRUM DE DOIS TERÇOS. ACÓRDÃO MANTIDO.
I. Hipótese em exame 1. Ação inibitória, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/3/2023, concluso ao gabinete em 6/2/2024 e afetado à Segunda Seção em 11/6/2024.II. Questão em discussão 2. O propósito recursal consiste em decidir se, diante da previsão, em convenção condominial, de uso residencial do condomínio, é possível aos condôminos celebrar contratos atípicos de estadia de curta duração. III. Razões de decidir 3. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial e na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte.4. Nos julgamentos do REsp 1.819.075/RS (Quarta Turma, DJe de 27/05/2021) e do REsp 1.884.483/PR (Terceira Turma, DJe de 16/12/2021), decidiu-se que os contratos como aquele trazido no presente processo seriam atípicos, por não serem exatamente contratos de locação residencial por temporada, a atrair incidência da Lei 8.245/1991, tampouco contratos de hospedagem hoteleira, a atrair a Lei 11.771/2008.5. A atipicidade da natureza jurídica se revela na própria nomenclatura: não é possível chamá-los de “locações” ou “hospedagens”, por serem termos jurídicos próprios. Por isso, propõe-se designá-los como contratos atípicos de curta estadia. 6. É irrelevante, para a classificação jurídica, o meio de disponibilização a terceiros. Contudo, a utilização das plataformas digitais inegavelmente intensificou a celebração de contratos atípicos de curta estadia, facilitando a comunicação entre os interessados no negócio, de modo a se tornarem muito comuns e populares. 7. A utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a destinação residencial, devendo ser aprovada por dois terços dos condôminos. 8. No recurso sob julgamento, a utilização pretendida pela recorrente, assim, é marcada por frequência e habitualidade da disponibilização do imóvel, em baixa quantidade de diárias. Assim, trata-se de contrato atípico de curta estadia que se desvirtua da destinação residencial. 9. Portanto, a mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos; na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades.IV. Dispositivo 10. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.
(STJ – REsp: 00000000000002121055 MG 2023/0353644-9, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 07/05/2026, S2 – SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJEN 29/06/2026)
Na prática, se a assembléia condominial não permitir mais a realização de locações por curta temporada por dois terços, as chances de uma anulação judicial se tornam muito mais fortes.
O fundamento é: se está escrito na convenção a palavra “residencial”, então não se pode ter hospedagem de forma continuada. O caráter atípico dos contratos de locação por temporada não pode ser utilizado para ser simulação de hospedagem comum, submetida às regras de hotelaria.
Isso vai acabar de vez com as locações por temporada? Não. Existem apartamentos com serviço de hotelaria (apart-hotéis), apartamentos novos que, desde a incorporação, já autorizam locações por temporada e existem algumas cidades com longa história de locação por temporada e que já a praticavam desde antes da Internet. Se vc olhar um jornal “Primeiramão”, físico, em 1995, vc já encontrava apartamentos por temporada em Campos do Jordão, Itanhaém ou Guarujá. Tenho minhas dúvidas que não vai haver locação em alta estação em cidades dependentes do turismo.
O incômodo e a crise de moradia.
Aqui, houve uma situação de coincidência entre o interesse dos moradores de não quererem ser incomodados com população flutuante com o interesse geral da sociedade de impedir o aumento do preço da moradia.
A década de 2020 é uma década inflacionária. Os preços de tudo aumentam desde as políticas de fechamento das cidades e espaços públicos na pandemia de covid-19 e se perpetuam com o populismo fiscal de ambos os lados políticos.Tanto o Partido dos Trabalhadores quanto o bolsonarismo empreenderam grandes aumentos de gasto público, principalmente nas proximidades do período eleitoral e o mesmo se repete em fora do Brasil.
Algumas cidades da Europa estão crescendo de população com a abertura descontrolada à imigração e voltando a ter os mesmos problemas de crescimento que São Paulo ou Bogotá tinham nos anos 1970, embora numa escala menor. Se os europeus tivessem filhos, as montanhas da Serra de Collserola, nas proximidades de Barcelona, já teriam a mesma degradação que hoje é encontrada nas favelas cariocas.
Finalmente, nesses momentos de crise de moradia, as históricas restrições à construção feitas para atender a lobbies locais – normalmente denominados NIMBY (Not in my Backyard) – interessados em impedir construções com a finalidade de valorizar os próprios imóveis. A proibição dos Airbnbs, embora não necessariamente eficaz, é a medida politicamente mais fácil de aplicar na atual realidade. O low hanging fruit.
Proibir locações por temporada são a reação política à crise de moradia, embora ineficaz se aplicada isoladamente, e ao incômodo dos moradores. Os dois interesses convergiram.