Introdução: A Ilusão da Continuidade Territorial

Na cartografia política, a América Latina apresenta-se como um bloco continental coeso, unido por raízes ibéricas, traumas coloniais e desafios de desenvolvimento semelhantes. No entanto, sob a superfície das fronteiras demarcadas, existe uma profunda fenda conceitual que separa o Brasil de quase todos os seus vizinhos hispano-americanos: a infraestrutura do Direito Imobiliário e da propriedade privada.

Enquanto o leigo tende a encarar o cartório ou o registro de imóveis como mera burocracia documental, a ciência jurídica e a história econômica demonstram que o modo como um país define a transferência da propriedade determina a fluidez do seu mercado de crédito, a segurança das transações, a paz social no campo e a forma como as suas cidades se expandem.

Ao longo do século XIX, enquanto a América Espanhola recém-independente se rendia fascinada ao fascínio do Iluminismo francês e adotava o sistema consensual e declaratório de propriedade, o Brasil trilhou um caminho singular. Marcado primeiro por uma longa paralisia legislativa deliberada — fruto das engrenagens de uma economia escravocrata —, o país viria, no início do século XX, a absorver a doutrina germânica de separação de negócios jurídicos e de inscrição constitutiva. Décadas mais tarde, em 1973, consagrou o modelo do fólio real.

Esta é a história de como o Brasil se tornou uma ilha de segurança jurídica fundada na inscrição constitutiva e no fólio real, em contraste com o caos fundiário e a fragilidade titular que assolaram os países vizinhos.

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1. O que é Sistema de Inscrição e Fólio Real?

Para compreender a tragédia fundiária sul-americana e a solidez do modelo brasileiro, é preciso primeiro dominar a anatomia dos sistemas de registro imobiliário. Existem duas grandes decisões operacionais e conceituais que um Estado precisa tomar ao organizar o direito de propriedade:

A organização dos sistemas de registro imobiliário baseia-se em duas decisões estruturais essenciais sobre a transferência da propriedade e a gestão dos seus arquivos:

Quanto ao mecanismo de transferência, os sistemas dividem-se em consensual ou declaratório e de inscrição constitutiva. No modelo consensual, a propriedade é transferida diretamente pelo contrato ou pela entrega das chaves, funcionando o registro público como um mero aviso para dar publicidade a terceiros. Já no sistema de inscrição constitutiva, o contrato limita-se a criar uma obrigação entre as partes, sendo o ato formal do registro o único momento em que o direito real de propriedade é efetivamente transmitido.

Quanto à organização dos arquivos, a estrutura pode adotar o fólio pessoal ou o fólio real. O fólio pessoal organiza os registros de forma subjetiva, tendo como base o nome das partes envolvidas em livros cronológicos. Por outro lado, o fólio real — materializado no Brasil pela figura da Matrícula — adota um critério objetivo, atribuindo a cada imóvel uma folha própria e centralizada onde se concentram todo o seu histórico e suas alterações jurídicas.

A Natureza do Registro: Declaratório vs. Constitutivo

Sistema Declaratório: A propriedade é transferida fora do registro, através da vontade das partes no contrato ou da entrega física das chaves (tradição). O registro imobiliário atua como um mero “repositório de avisos” para informar a terceiros que o negócio ocorreu. Se o contrato subjacente contiver uma nulidade, o registro não tem o poder de limpá-la.

Sistema Constitutivo (Inscrição): A transferência do direito real não ocorre no momento do contrato. O negócio firmado perante o notário gera tão somente um direito pessoal de obrigação. O direito real de propriedade nasce no segundo exato em que o título é inscrito no Registro de Imóveis. Sem a inscrição, não há proprietário, apenas credores.

A Organização do Registro: Fólio Pessoal vs. Fólio Real

Fólio Pessoal (Personalfolio): O registro é organizado com base no nome das partes. Os cartórios mantêm livros cronológicos onde são transcritas as vendas realizadas por “Fulano” ou compradas por “Beltrano”. Para descobrir quem é o dono de um terreno, o pesquisador precisa reconstruir uma teia de nomes através de índices alfabéticos.

Fólio Real (Realfolio): O registro é organizado com base no próprio imóvel. Cada pedaço de terra ganha um número de identificação único — no Brasil, a Matrícula. Nessa folha de vida, são anotadas todas as alterações jurídicas daquele bem: vendas, doações, hipotecas, penhoras, divórcios e usucapião.

O Modelo Perfeito: Inscrição Constitutiva + Fólio Real

O ápice da segurança jurídica imobiliária ocorre quando o Estado combina a Inscrição Constitutiva com o Fólio Real. Nesse cenário, a Matrícula torna-se a “fonte única da verdade”. Vigora o chamado Princípio da Concentração: o que não está na Matrícula não existe no mundo do direito imobiliário para o terceiro de boa-fé.

É esse o pilar que sustenta o modelo brasileiro pós-1973 e que o diferencia dos sistemas consensuais vizinhos.

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2. O Sistema Consensual Francês: Fascínio e Fragilidade Originária

Para entender a gênese do caos fundiário na América Hispânica, é necessário retornar à França pós-revolucionária de 1804.

O Dogma da Vontade e o Código Napoleônico

O Código Civil dos Franceses (Código Napoleônico de 1804) foi uma obra revolucionária que buscava sepultar o feudalismo e consagrar a autonomia da vontade. No calor da exaltação do indivíduo, os juristas franceses estabeleceram uma premissa sedutora: o mero consentimento entre duas partes é suficiente para transferir a propriedade de um bem imóvel (solu consensu).

Nos termos do modelo francês original, no momento em que o comprador e o vendedor assinam o contrato de compra e venda (ou pagam o preço), o comprador torna-se proprietário legítimo. A entrega das chaves e o registro público eram meros detalhes acessórios.

A Problemática Originária do Consensualismo

Essa visão romanticizada da autonomia da vontade trouxe efeitos colaterais devastadores:

1. Vendas Clandestinas: Se o contrato sozinho transfere a propriedade, um proprietário desonesto podia assinar três contratos de venda para três compradores diferentes em dias consecutivos. Todos os três acreditavam ser os donos legítimos.

2. Insegurança do Crédito: Os bancos recusavam-se a conceder empréstimos com garantia de hipoteca, pois não tinham como verificar se o devedor ainda era dono do terreno ou se já o havia vendido secretamente em um contrato particular.

3. Cadeias Titulares Contaminadas: Se uma venda ocorrida há 20 anos contivesse um vício de consentimento ou omitisse um herdeiro, todas as vendas posteriores ruíam em efeito dominó, pois o vendedor original “não era dono” e não poderia ter transferido o imóvel.

A Tentativa Moderna de Correção na França

A situação da propriedade privada na França ficou tão caótica nas primeiras décadas do século XIX que o Estado francês teve que aprovar, às pressas, a Lei de Transcrição de 23 de março de 1855 (Loi de Transcription).

A lei criou o registro público obrigatório para tornar as vendas oponíveis a terceiros. No entanto, tratou-se de um remendo estrutural: o registro manteve-se declaratório e não-convalidante. O registro francês passou a avisar ao público que o contrato existia, mas não limpava os vícios de origem e nem impedia que contestações do passado destruíssem o título do comprador de boa-fé.

O consensualismo francês nasceu juridicamente frágil — e seria essa a semente exportada para a América Latina.

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3. Retardo Deliberado do Brasil: Escravidão e a Terra Sem Código

Enquanto as recém-criadas repúblicas hispano-americanas corriam para promulgar seus Códigos Civis na primeira metade do século XIX, o Império do Brasil viveu uma aparente anomalia histórica: aprovou seu Código Comercial em 1850, mas adiou a promulgação do seu Código Civil até 1916.

Esse atraso não foi fruto de preguiça intelectual ou ineficiência legislativa, mas sim de uma estratégia deliberada da elite agrária e escravocrata brasileira.

O Escravo como Garantia e a Terra Abundante

Na estrutura econômica do Brasil Imperial, a principal garantia exigida pelos bancos e credores para conceder financiamentos agrícolas não era a terra, mas a população escravizada. O escravo era um bem móvel com valor de mercado claro, facilmente apreensível e que podia ser dado em penhor.

A terra, por outro lado, permaneceu durante séculos em um estado de indefinição jurídica proposital. Após a suspensão das doações de sesmarias em 1822, o Brasil viveu quase três décadas em um absoluto vazio legislativo fundiário. A elite cafeeira e açucareira expandia seus domínios por meio da posse direta e da violência, sem o menor interesse em criar um sistema de registro rígido que delimitasse fronteiras ou cobrasse impostos sobre a propriedade rural.

A Lei de Terras de 1850 e a Lei Hipotecária de 1864

Somente quando o fim do tráfico negreiro se tornou inevitável com a Lei Eusébio de Queirós (1850), o Estado imperial percebeu que a terra teria de substituir o escravo como a principal fonte de garantia de crédito do país.

Para preparar essa transição, o Império promulgou duas leis fundamentais:

1. A Lei de Terras (Lei 601/1850): Extinguiu a posse como forma de aquisição da propriedade pública, determinando que as terras devolutas só poderiam ser adquiridas por compra ao Estado. Criou o “Registro Paroquial” (o Registro do Vigário), que, embora imperfeito e meramente declaratório, foi o primeiro esforço para mapear o domínio fundiário.
2. A Lei Hipotecária (Lei 1.237/1864): Criou os registros de hipotecas nos cartórios de transcrição, tentando dar alguma ordem às garantias imobiliárias.

Ainda assim, a elite brasileira manobrou para impedir a codificação civil completa durante todo o Século XIX. Criar um Código Civil significava definir claramente os direitos de propriedade, limitar a grilagem e regulamentar as relações de trabalho — algo que os barões do café só aceitaram fazer quando a abolição da escravidão (1888) e a República (1889) reconfiguraram as bases do poder nacional.

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4. O Fetiche Hispano-Americano pelo Modelo Francês

Enquanto o Brasil adiava a codificação civil, as jovens nações da América Espanhola adotaram o caminho oposto. Inspiradas pelos ideais Iluministas, pela vitória da Revolução Francesa e pelo desejo de cortar laços com o passado colonial espanhol, as elites intelectuais hispano-americanas encararam o Código Napoleônico como o símbolo supremo da modernidade e da civilidade.

Uma após a outra, as repúblicas vizinhas importaram a matriz francesa do consensualismo e do registro declaratório, fundando suas estruturas imobiliárias sobre um modelo vulnerável a contestações.

A evolução da codificação civil e da gestão fundiária em diversos países da América Latina reflete a forte influência das matrizes jurídicas europeias, mantendo predominantemente o caráter declarativo no registro imobiliário:

1. Peru: Promulgou seu Código Civil original em 1852 (com profundas reformas em 1936 e 1984), embasado na matriz francesa e consensualista. Seu registro imobiliário tem natureza declarativa, figurando historicamente de forma desestruturada.

2. Argentina: Adotou seu código em 1869 (redigido por Vélez Sarsfield), inspirado na matriz francesa e espanhola. O modelo argentino consagrou o registro declarativo e causal, estrutura que se mantém até hoje.

3  Colômbia: Adotou o Código de Bello em 1873, alinhando-se à matriz chilena e românica. O sistema mantém a natureza declarativa, o que exige a prática do Estudio de Títulos para a verificação da cadeia de propriedade.

4. Uruguai: Editou seu Código Civil em 1868, fundamentado na matriz francesa e espanhola, estabelecendo um registro de natureza estritamente declarativa.

5. Venezuela: Promulgou seu código em 1862 (reformado em 1942 e 1982), sob influência da matriz francesa e italiana, adotando também o modelo de registro declarativo.

A Armadilha Ideológica do Século XIX

A adoção açodada do Código Francês pelas repúblicas vizinhas criou um problema estrutural. O modelo francês funcionava razoavelmente bem em uma França geograficamente pequena, com limites territoriais consolidados há séculos e com uma população rural estável.

Transplantar o consensualismo francês para as vastas extensões da América do Sul — marcadas por fronteiras agrícolas em expansão, ausência de mapeamento topográfico e instabilidade política — foi uma receita para o desastre.

Ao estabelecer que a propriedade se transferia pelo mero contrato e que o registro não limpava os vícios do passado, os países hispano-americanos condenaram seus mercados imobiliários a décadas de vulnerabilidade jurídica, preparando o terreno para o colapso urbano no século XX.

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5. A Virada Germânica no Brasil: A Escola do Recife e Beviláqua

Se o Brasil não codificou seu Direito Civil no século XIX, quando finalmente o fez, em 1916, incorporou o que havia de mais avançado na ciência jurídica mundial. O país evitou a armadilha consensualista francesa graças a um movimento de renovação intelectual conhecido como a Escola do Recife.

Tobias Barreto e a Abertura para o Pensamento Alemão

Liderada pelo sergipano Tobias Barreto na Faculdade de Direito do Recife, a Escola do Recife promoveu uma revolução no pensamento jurídico brasileiro na segunda metade do século XIX. Tobias Barreto aprendeu alemão autonomamente e passou a criticar abertamente a “francelização” da elite intelectual brasileira.

Barreto introduziu no Brasil as obras da Pandectística alemã e da Escola Histórica de Friedrich Carl von Savigny. A doutrina germânica trazia uma distinção precisa entre o mundo das obrigações e o mundo dos direitos reais.

Clóvis Beviláqua e o Código Civil de 1916

Discípulo direto da Escola do Recife, o jurista cearense Clóvis Beviláqua foi incumbido em 1899 de redigir o projeto do Código Civil brasileiro. Beviláqua estruturou a transferência da propriedade imobiliária com base nos ensinamentos germânicos:

Distinção Rígida entre Título e Modo: A assinatura do contrato ou da escritura pública perante o tabelião é mero Título (cria o dever de transferir, mas não transfere). A transferência real da propriedade só ocorre com o Modo — o ato formal da Transcrição/Inscrição no Cartório de Imóveis.

O Artigo 530, I, do Código Civil de 1916: O texto consagrou a máxima: “Adquire-se a propriedade imóvel pela transcrição do título no registro do lugar do imóvel”.

O Brasil rompia com o consensualismo francês. Embora o Código de 1916 ainda utilizasse o sistema de Livros Pessoais (Transcrição) e não o Fólio Real — que só viria em 1973 —, a premissa de fundo estava fixada: o registro brasileiro é CONSTITUTIVO. Quem não registra não é dono.

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6. O Caos Urbano Hispano-Americano: A Explosão da Informalidade

A partir da metade do século XX, a América Latina experimentou o processo de urbanização mais rápido e caótico do planeta. Milhões de camponeses migraram para as capitais em busca de trabalho, fazendo com que cidades como Buenos Aires, Lima, Bogotá e Cidade do México explodissem demograficamente.

Foi nesse momento que a fragilidade do modelo registral francês mostrou suas consequências sociais mais trágicas.

A Anatomia do Colapso Fundiário

Em cidades desenvolvidas sob o modelo francês e registralmente declaratório, a expansão urbana seguiu uma dinâmica perversa:

Inacessibilidade do Sistema Formal: Para registrar uma casa em Lima, Bogotá ou Buenos Aires, a população pobre precisava passar por dezenas de certidões, provar a cadeia de títulos dos últimos 20 anos e arcar com custos cartorários proibitivos.

Proliferação de “Contratos de Gaveta”: Como o registro não era constitutivo e não limpava vícios do passado, o mercado informal tomou conta. As pessoas compravam e vendiam lotes na periferia usando recibos de papel simples, boletos de compraventa e cartas de posse comunitárias.

Contaminação em Massa dos Títulos: Em poucas décadas, bairros inteiros de capitais hispano-americanas tornaram-se “juridicamente invisíveis”. O imóvel registrado no cartório oficial continuava em nome do fazendeiro do século XIX, enquanto na realidade física a área estava ocupada por 50.000 famílias trocando papéis informais entre si.

As Soluções de Urgência: Usucapião Administrativa e Intervenção Estatal

Diante da ameaça de convulsão social e da paralisia do mercado imobiliário, os governos dos países vizinhos foram forçados a criar “remédios de emergência” para pular a burocracia dos seus próprios Códigos Civis:

Peru e a Revolução de Hernando de Soto (COFOPRI)

Nos anos 1980, mais de 70% das habitações de Lima eram completamente informais. O economista Hernando de Soto, na obra O Mistério do Capital, demonstrou que a população pobre possuía bilhões de dólares em imóveis, mas esse patrimônio era “capital morto” — não podia ser dado em garantia ao banco porque não possuía registro formal.

Para resolver a crise, o governo peruano criou o COFOPRI (Comisión de Formalización de la Propiedad Informal). O Estado montou uma brigada para invadir as periferias, mapear os lotes por satélite, desconsiderar os títulos antigos contaminados e emitir novos títulos de propriedade em massa, registrando-os em um novo sistema digital unificado (a SUNARP).

Colômbia e os Programas de Titulação Massiva

Em Bogotá e Medellín, a expansão das favelas (comunas) forçou o governo colombiano a promulgar leis estatais de regularização que permitiam à autoridade administrativa (e não aos juízes) declarar a propriedade dos possuidores e emitir o Folio de Matrícula Inmobiliaria, pulando décadas de lacunas documentais.

Argentina e a Ley de Pierri (Ley 24.374/1994)

No gigantesco Cinturão Urbano de Buenos Aires (el Conurbano Bonaerense), milhões de trabalhadores viviam em loteamentos informais pagando “boletos de compraventa”. Em 1994, o governo argentino aprovou a Ley de Pierri, um mecanismo de usucapião administrativa de emergência. A lei permitia que famílias com 10 anos de posse mansa recebessem um “título de regularização”. A fragilidade do sistema argentino é tamanha que esse título só se consolida como propriedade definitiva 10 anos após o seu registro.

7. A Indústria do Estudio de Títulos e a Ausência de Fé Pública Notarial

A consequência mais visível da manutenção do sistema consensual/declaratório nos países vizinhos é a existência da custosa indústria do Estudio de Títulos (a Due Diligence imobiliária estendida).

O Fantasma do Título Causal

Na Argentina, na Colômbia e no Uruguai, o registro imobiliário adota o princípio da causalidade. Isso significa que a validade do registro depende integralmente da validade do negócio jurídico subjacente (a causa).

Se um indivíduo compra um apartamento em Buenos Aires e o registra no Registro de la Propiedad Inmueble (RPI), a certidão do registro não lhe dá garantia absoluta de propriedade. Se no futuro for descoberto que, 18 anos atrás, um herdeiro foi fraudado ou uma assinatura na escritura original foi falsificada, a Justiça argentina pode anular a escritura antiga e cancelar todas as vendas posteriores, retirando o imóvel do comprador atual de boa-fé.

Como Funciona a Due Diligence Imobiliária nos Vizinhos

Diante do risco de perder o imóvel por falhas do passado, nenhuma transação de grande porte e nenhum financiamento bancário na Argentina ou na Colômbia ocorrem sem um minucioso Estudio de Títulos:

Na Argentina e na Colômbia, a compra de um imóvel envolve um processo rigoroso de análise documental conhecido como Estudio de Títulos. Diante do caráter declarativo do registro, esse procedimento inicia-se quando o comprador exige a verificação completa da procedência do bem, contratando um advogado ou escribano para conduzir a investigação da cadeia de proprietários.

Durante essa auditoria, o profissional analisa exaustivamente todas as escrituras dos últimos 20 anos — prazo correspondente à prescrição aquisitiva. Esse levantamento inclui a checagem detalhada de arquivos judiciais, processos de divórcio e inventários passados para garantir que não existam vícios ocultos ou litígios pendentes.

Se ao longo da pesquisa for identificado qualquer “título observable” — ou seja, um documento com alguma falha formal ou jurídica —, a negociação é imediatamente travada até a regularização do problema. Por ser uma checagem tão minuciosa, a emissão do parecer final costuma levar de semanas a vários meses para ser concluída.

A Vantagem do Modelo Brasileiro: Fé Pública e Concentração

No Brasil, o cenário é oposto. Com a consolidação da Lei 6.015/1973 e a promulgação do artigo 54 da Lei 13.097/2015 (que positivou o Princípio da Concentração na Matrícula), o comprador de boa-fé está protegido:

As penhoras, arrestos, hipotecas, citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias e quaisquer atos jurídicos que possam afetar o imóvel devem estar averbados na Matrícula. O que não estiver na Matrícula não pode ser oposto ao comprador de boa-fé.

No Brasil, a certidão da Matrícula expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis é suficiente para encerrar a análise. O comprador não precisa investigar a vida dos proprietários de 30 anos atrás; a folha do imóvel blinda o adquirente.

8. A Evolução do Modelo Brasileiro: Do Livro 3 à Matrícula Real de 1973

A conquista da segurança jurídica imobiliária no Brasil não ocorreu do dia para a noite. Tratou-se de uma caminhada em duas etapas históricas: a superação da indefinição com o Código Civil de 1916 e a refundação operacional promovida pela Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973)

A Era da Transcrição (1916–1975): O “Livro 3”

Entre a entrada em vigor do Código Civil de Beviláqua (1917) e o final de 1975, o Brasil funcionou com o sistema de Transcrições. O registro já era constitutivo, mas a sua forma de organização ainda era o fólio pessoal:

Os cartórios mantinham o famoso Livro 3 – Transcrição das Transmissões.

Quando uma pessoa comprava um imóvel, o cartório transcrevia o texto da escritura pública nas páginas do livro.

Se esse mesmo imóvel fosse vendido novamente anos depois, criava-se uma nova transcrição em outro livro, com outra página, fazendo-se uma anotação marginal no texto antigo.

Nas grandes capitais em rápida expansão, como São Paulo e Rio de Janeiro, o sistema de transcrições começou a dar sinais de esgotamento nos anos 1960. A reconstituição da cadeia de propriedades exigia a leitura de múltiplos livros de couro pesados e amarelados, gerando lentidão no mercado financeiro.

O “Efeito BNH” e o Milagre do Fólio Real de 1973

O fator determinante para a grande virada técnica do Brasil foi o processo de urbanização acelerada e a criação do Banco Nacional da Habitação (BNH) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) pelo governo militar nos anos 1960.

O Estado e os bancos privados brasileiros precisavam conceder centenas de milhares de financiamentos imobiliários individuais por ano para a classe média urbana. O velho “Livro 3” de transcrições não tinha capacidade operacional de processar essa avalanche de hipotecas com a velocidade que o mercado exigia.

Em 1973, aproveitando a centralização política do regime militar, o governo aprovou a Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), elaborada por uma comissão de registradores e juristas visionários:

Extinguiu-se o sistema de transcrições em livros pessoais para os novos atos.

Criou-se a Matrícula (O Fólio Real Puro): Cada imóvel passou a ter uma folha própria e individualizada.

Determinou-se a fusão de atos: Vendas, doações, hipotecas, penhoras, construções e cancelamentos passaram a ser escritas sequencialmente na mesma Matrícula.

Quando a lei entrou em vigor em 1º de janeiro de 1976, os cartórios brasileiros iniciaram uma transição operacional monumental. Cada imóvel antigo que sofria uma nova transação tinha seu passado “encerrado” nos velhos livros e “nobremente aberto” em uma Matrícula novinha em folha. O Brasil equiparava-se tecnicamente aos sistemas mais avançados do mundo, como o Grundbuch alemão.

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9. O Chile como Exceção Notável: Andrés Bello e a Tradição Germânica

Ao analisar o mapa da América do Sul, surge uma pergunta inevitável: Existiu algum país hispano-americano que conseguiu escapar do caos do consensualismo francês no século XIX?

A resposta é sim: o Chile e o responsável por essa façanha foi uma das mentes mais brilhantes da história das Américas: Andrés Bello.

Quem foi Andrés Bello e a Rejeição da França

Nascido na Venezuela, Andrés Bello viveu duas décadas em Londres (1810-1829) trabalhando como diplomata e intelectual, antes de se radicar no Chile, onde fundou a Universidade do Chile e redigiu o Código Civil de 1855.

Em Londres, Bello teve acesso às discussões jurídicas mais avançadas da Europa. Enquanto seus contemporâneos latino-americanos liam apenas autores franceses, Bello era fluente em várias línguas e acompanhava de perto os debates na Europa Central.

Bello identificou o erro do Código Napoleônico: percebeu que o consensualismo francês havia gerado fraudes, disputas de terras e paralisia do crédito hipotecário na França pós-1804.

A Influência da Áustria e de Savigny

Em vez de copiar a França, Andrés Bello buscou inspiração em duas fontes germânicas pioneiras:

O ABGB (Código Civil Austríaco de 1811): O artigo 431 do código austríaco estabelecia com clareza solar que a transferência da propriedade imóvel dependia obrigatoriamente da inscrição nos livros públicos (Grundbuch).

Friedrich Carl von Savigny: Bello absorveu a doutrina do mestre alemão de que o contrato de compra e venda é apenas um negócio obrigacional (Título), e que o direito real só nasce com o ato formal e visível de transferência (Modo).

A Redefinição da Traditio no Código Chileno

No Código Civil chileno de 1855, Andrés Bello realizou uma jogada genial: redefiniu a figura romana da Traditio (a entrega física do bem):

Para bens móveis, a tradição continuou sendo a entrega manual do objeto.

Para bens imóveis, Bello decretou no artigo 686 que a única tradição aceita pela lei é a Inscrição no Conservador de Bienes Raíces.

No Chile, desde 1857, se uma pessoa paga o preço de uma fazenda e lá mora por 20 anos, mas a escritura não foi inscrita no registro, ela não é a proprietária. A inscrição chilena é CONSTITUTIVA.

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10. A Arquitetura do Registro Chileno: Livros, Usucapião e Adaptação

Embora Andrés Bello tenha importado a filosofia constitutiva germânica para o Chile, ele enfrentou uma limitação prática intransponível no século XIX para implementar a forma do registro.

Para criar o Fólio Real (Matrícula por imóvel), o Estado precisa possuir um cadastro topográfico rigoroso, com mapas e agrimensores capazes de delimitar as fronteiras exatas de cada lote. O Chile de 1850 era um país montanhoso, com vales imensos e sem mapeamento cartográfico básico.

Consciente dessa limitação, Bello fez uma concessão prática: adotou a Inscrição Constitutiva (Alma Alemã), mas montou o registro usando o sistema de Livros Pessoais (Casca Francesa/Espanhola), gerido pelo Conservador de Bienes Raíces (CBR).

A Teoria da Posse Inscrita e as Regras de Usucapião

Para fazer o sistema de livros funcionar sem gerar o caos, Bello criou a Teoria da Posse Inscrita (Teoría de la Posesión Inscrita):

A Inscrição de Papel substitui a Posse Física: A única forma de ter posse legal de um imóvel no Chile é através da inscrição no CBR. A posse física sem papel não tem valor contra o registro.

Prescrição Aquisitiva Agressiva (Usucapião): Para evitar que falhas do passado mantivessem títulos eternamente anuláveis, a legislação chilena estabeleceu que a posse inscrita mantida por 10 anos (Prescrição Extraordinária) ou 5 anos (Prescrição Ordinária) limpa qualquer vício de origem do passado.

O Chile compensou a ausência da Matrícula organizando uma regra de usucapião rápida e saneadora. Uma vez transcorridos 10 anos da inscrição no CBR, o título torna-se inatacável.

Por que o Sistema Chileno não Ruiu?

Mesmo sem o Fólio Real, o mercado imobiliário e o sistema bancário chilenos tornaram-se os mais sólidos da América Latina ao longo do século XX. Três fatores explicam esse sucesso:

1. O Efeito Saneador da Inscrição: Como o registro é constitutivo, o banco sabe que quem está inscrito no CBR é o proprietário real.

2. A Criação da Unidad de Fomento (UF) em 1967: A indexação dos contratos imobiliários à inflação permitiu o surgimento de um mercado de crédito hipotecário de até 30 anos extremamente estável.

3. Escala Demográfica e Tecnologia: O Chile é um país de proporções demográficas modestas (cerca de 19 milhões de habitantes atualmente). Cerca de 40% da população concentra-se na Região Metropolitana de Santiago. O Conservador de Bienes Raíces de Santiago (CBRS) — uma instituição cartorária privada única e gigante — teve recursos financeiros para digitalizar todo o acervo histórico, criando um sistema de software interno que simula o Fólio Real por computador, impedindo o travamento do sistema.

11. O Apogeu do Caos e as Tentativas de Redenção (Até o Século XXI)

Enquanto Brasil e Chile chegaram ao final do século XX com seus mercados imobiliários protegidos por registros constitutivos (o Brasil com Matrícula Real e o Chile com Livros Digitalizados), o restante do continente hispano-americano afundou em uma crise estrutural.

O Diagnóstico da Tradição Consensualista no Final do Século XX

A virada para o milênio revelou o balanço do modelo consensual e declaratório derivado da França:

Argentina (A Tragédia do Dólar na Mochila): Apesar de ter adotado a Matrícula (Folio Real) em 1968 com a Ley 17.801, a Argentina manteve a teoria de que o registro é declaratório e causal. A Matrícula argentina não limpa o passado. Por medo de fraudes antigas e pela ausência de crédito bancário de longo prazo (agravada pelas crises do peso), o mercado imobiliário de Buenos Aires transformou-se em uma praça de transações efetuadas à vista, em cédulas físicas de dólar americano levadas em mochilas para salas privadas de câmbio.

Colômbia e Venezuela (A Insegurança das Cartas de Posse): A incapacidade de os cartórios declaratórios absorverem a expansão urbana informal criou cidades divididas: um centro histórico/financeiro formal hiper-auditado por advogados e uma periferia massiva vivendo de títulos precários.

México e América Central (A Multiplicação dos Títulos Duplos): Em regiões sem cadastro e com registros meramente declaratórios por nomes, o mesmo lote de terra era rotineiramente registrado em nome de diferentes pessoas por cartórios distintos, exigindo a intervenção constante do Poder Executivo para expropriar e re-titular terras.

12. Síntese Comparativa da Arquitetura Imobiliária da América Latina

A análise comparativa entre os modelos de registro imobiliário da América Latina evidencia como as diferentes escolhas dogmáticas e operacionais moldaram o acesso ao crédito e a dinâmica dos mercados nacionais:

Brasil: Adota a inscrição de natureza constitutiva desde o Código Civil de 1916 e organiza seu arquivo sob a forma de fólio real (por meio da Matrícula, instituída pela Lei de Registros Públicos em 1973). Essa combinação confere alta eficiência e rápido saneamento do título, consagrando a Matrícula única como a fonte primária da verdade jurídica e viabilizando a consolidação do crédito imobiliário de massa no país, como o promovido pelo Sistema Financeiro da Habitação e pela Caixa Econômica Federal.

Chile: Destaca-se por utilizar uma inscrição constitutiva desde 1857, embora mantenha a organização em fólio personal por meio dos livros do Conservador de Bienes Raíces (CBR). O modelo apresenta alta eficiência e blindagem do título após dez anos de posse inscrita; nele, o ato do registro é o que efetivamente cria o direito real, sustentando um mercado altamente bancarizado e indexado pela Unidad de Fomento (UF).

Argentina: Estruturou seu sistema sob uma inscrição de caráter declarativo e causal, apesar de ter adotado o fólio real com a Ley 17.801 em 1968. Essa escolha resulta em baixa eficiência na limpeza do título, já que o registro não convalida os vícios de origem do negócio subjacente. Na prática, exige-se o exaustivo Estudio de Títulos dos últimos vinte anos, o que trava o mercado e impulsiona a realização de transações imobiliárias à vista, predominantemente em papel-moeda estrangeiro (dólar).

Peru: Manteve historicamente uma inscrição de matriz declarativa, migrando para a organização em fólio real por meio da Partida Registral gerida pela SUNARP. O sistema, que apresentou média para baixa eficiência no saneamento de títulos, sofreu um colapso operacional nos anos 1980, exigindo a intervenção direta do Estado com a criação do COFOPRI para promover programas massivos de titulação e regularização fundiária.

Colômbia: Opera com uma inscrição de caráter declarativo (embora exija a dualidade de título e modo) e organiza seu arquivo em fólio real, regulamentado pelo Decreto 1250 de 1970 no âmbito da Superintendencia de Notariado y Registro (SNR). Por manter a natureza causal do registro, o modelo possui média eficiência no saneamento do título, demandando longas auditorias históricas de procedência e recorrentes programas estatais de regularização para conter a informalidade.

Conclusão: A Ilha de Ordem e a Lição da História

O estudo comparado da evolução dos sistemas imobiliários na América Latina revela que a segurança jurídica da propriedade privada não é um dado da natureza, nem o fruto casual da sorte econômica. É o resultado de escolhas conceituais feitas no campo da dogmática jurídica e da técnica registral.

Ao rejeitar o consensualismo francês e incorporar a doutrina germânica de separação de negócios jurídicos pela mão da Escola do Recife e de Clóvis Beviláqua, o Brasil lançou as fundações do seu sistema. Ao coroar essa trajetória com a criação do Fólio Real e da Matrícula em 1973, o país dotou seu mercado financeiro e imobiliário de uma infraestrutura técnica comparável às mais eficientes do mundo ocidental.

Enquanto a maior parte do continente hispano-americano afundou no caos de cadeias titulares inseguras, investigações documentais de 20 anos e contratações em dólar no colchão — fruto da herança de um registro declaratório e causal —, o Brasil e o Chile demonstraram que a Inscrição Constitutiva é o único caminho capaz de transformar a terra em capital ativo e democratizar o acesso ao crédito.

A Matrícula imobiliária brasileira, longe de ser mera burocracia, representa um dos maiores patrimônios institucionais da nação: uma ilha de certeza jurídica construída no coração da América Latina.

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No dia 21 de julho de 2026, fui entrevistado para o site “Portas” referente a mercado imobiliário.

A definição do índice de reajuste de aluguel no Brasil é regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que concede liberdade às partes para negociar as regras do contrato, desde que os reajustes não sejam atrelados ao salário mínimo ou a variações cambiais. Durante a vigência contratual — que em contratos residenciais costuma ser de 30 meses —, o proprietário fica impedido de aumentar o valor acima do parâmetro previamente estipulado, garantindo estabilidade e previsibilidade orçamentária ao inquilino. Eventuais alterações do índice ou revisões do valor antes do término do prazo estabelecido exigem obrigatoriamente o consentimento mútuo entre locador e locatário, sendo que a legislação visa justamente resguardar a parte mais vulnerável da relação de oscilações abruptas do mercado imobiliário local.

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No cenário econômico brasileiro, os indicadores mais amplamente utilizados para essa correção monetária são o IPCA, calculado pelo IBGE, e o IGP-M, apurado pela Fundação Getulio Vargas (FGV). Historicamente conhecido como a “inflação do aluguel”, o IGP-M possui uma estrutura complexa fortemente impactada pelos preços no atacado, pelo custo da construção civil e pela cotação de commodities atreladas ao dólar, o que o torna extremamente volátil e suscetível a ciclos econômicos — apresentando picos expressivos em períodos de alta cambial e até valores negativos em momentos de retração. Em contrapartida, o IPCA reflete diretamente a inflação ao consumidor e a variação de gastos das famílias, consolidando-se nos últimos anos como a opção preferida para manter a estabilidade contratual. Há ainda alternativas emergentes, como o IVAR, desenvolvido especificamente para refletir o mercado imobiliário residencial, embora ainda seja menos difundido que os demais.

A escolha do índice ideal depende diretamente dos objetivos das partes e do contexto econômico no momento da assinatura da negociação, não existindo uma fórmula única universalmente superior. Enquanto o IPCA oferece maior previsibilidade às finanças domésticas e o IGP-M atende a momentos específicos de alta no atacado, a negociação direta desponta como uma alternativa viável para contornar distorções em cenários atípicos e preservar o relacionamento comercial. Contudo, especialistas orientam que, mesmo quando há flexibilidade para diálogos informais, é fundamental manter uma cláusula contratual com um indexador objetivo predefinido. A fixação de um parâmetro claro previne divergências futuras, reduz riscos de insegurança jurídica e assegura um equilíbrio financeiro sustentável para ambas as partes ao longo de toda a locação.

Aqui a reportagem integral:

https://portas.com.br/mercado-imobiliario/qual-indice-reajuste-aluguel

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Normalmente, não discutimos Direito Penal neste blog. Porém, fiquei interessado em estudar o que acontece com os imóveis dela, não somente pelo interesse em assuntos imobiliários, como também porque é fato que o crime organizado se tornou uma situação emergencial no Brasil e será um dos temas mais importantes do debate público, tanto da atual eleição presidencial de 2026, quanto dos anos vindouros. 

A pergunta sobre o destino dos imóveis de Deolane Bezerra está no cruzamento entre o Direito Imobiliário, o processo penal e o debate contemporâneo sobre o financiamento do crime organizado. Mais do que especular sobre o patrimônio de uma pessoa específica, o caso permite examinar como o sistema brasileiro lida com imóveis cuja origem é considerada suspeita durante uma investigação de lavagem de dinheiro.

A imprensa menciona que, no Brasil, 28,5 milhões de pessoas vivem sob áreas dominadas por facções criminosas e o combate a elas será, mais cedo ou mais tarde, a questão prioritária do país. Agrava-se a situação com o êxito de Nayib Bukele em El Salvador e com o fato de o Equador, agora, em agosto de 2026, estar sob estado de exceção (o análogo mais próximo do estado de defesa, previsto no artigo 136 da Constituição de 1988) em 10 províncias e 3 municípios, incluindo toque de recolher em alguns casos. 

Tendo-se essa reflexão em mente, vamos falar do caso Deolane Bezerra. Antes de começarmos, temos dois avisos.

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Os fatos

Primeiro, o de que tudo é suposto. Não tem condenação transitada em julgado. Não há certeza da culpabilidade sem a decisão definitiva do tribunal. Segundo, que a ação penal está  em segredo de justiça, vinculado a operação policial ainda em andamento, a Operação Vérnix e não temos acesso ao mesmo, tendo de contar com fontes jornalísticas como apresentação de podcasts dos Delegados de Polícia Jorge Lordello e Maria Corsato Somente sabermos que está em andamento na 3a. Vara de Presidente Venceslau e presidido pelo juiz Dr. Davidson Herbert dos Reis.

Podcast de Jorge Lordello

Podcast de Maria Corsato

Nesse processo, Deolane é acusada de, supostamente, ser coautora dos crimes de lavagem de dinheiro (art. 1° da Lei 9613/98) e de organização criminosa (art. 2° da Lei 12.850/2013). Conforme informado por meios jornalísticos, a mesma é convertida em ré sob a acusação de atuar como operadora financeira em um ocultação de bens para a cúpula do Primeiro Comando da Capital (PCC), atuando em coautoria com a própria cúpula do PCC. 

A questão da casa.

Sendo bem patrimonial, o art. 4° da Lei 9613/98 prevê que, durante o curso do processo, os mesmos devem estar sob medida cautelar de sequestro e no caso de imóvel, a matrícula deve receber esta averbação na matrícula, expedida pelo juiz competente a pedido do Ministério Público. Assim diz a Lei 9603/98:

Art. 4o O juiz, de ofício, a requerimento do Ministério Público ou mediante representação do delegado de polícia, ouvido o Ministério Público em 24 (vinte e quatro) horas, havendo indícios suficientes de infração penal, poderá decretar medidas assecuratórias de bens, direitos ou valores do investigado ou acusado, ou existentes em nome de interpostas pessoas, que sejam instrumento, produto ou proveito dos crimes previstos nesta Lei ou das infrações penais antecedentes

Quando a medida escolhida é o sequestro, o Código de Processo Penal estabelece que devem existir indícios veementes da proveniência ilícita:

Art. 126. Para a decretação do seqüestro, bastará a existência de indícios veementes da proveniência ilícita dos bens.

Na prática, uma ordem dessa natureza pode impedir a livre disposição do imóvel, dificultando sua alienação ou oneração. A extensão concreta da restrição, entretanto, depende do teor da decisão judicial e dos atos praticados perante o registro imobiliário. Não é possível concluir que um determinado imóvel esteja bloqueado apenas porque seu proprietário é investigado. 

Caso seja condenada, a medida a ser adotada será o perdimento do bem, como penalidade acessória à pena corporal no presídio. 

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Novidade Legislativa: o confisco alargado

Uma das novidades legislativas, resultantes do pacote anticrime de Sérgio Moro (Lei 13.964/2019), é o instituto do confisco alargado. Neste, em caso de condenação a pena superior a 6 anos, todos os bens do condenado devem ser confiscados na diferença entre o valor da renda lícita e da ilícita do apenado. Não há necessidade de prova que cada bem em específico seja resultante de crime, apenas que haja prova de que o patrimônio tem origem de renda maior do que o esperado em atividades lícitas. 

A denominação, contudo, não deve levar à conclusão de que o Brasil tenha adotado integralmente modelos estrangeiros de confisco patrimonial. O mecanismo brasileiro possui requisitos próprios e está vinculado a uma condenação criminal.

A lógica do art. 91-A do Código Penal é relativamente simples: depois de uma condenação por crime cuja pena máxima seja superior a seis anos, pode ser decretada a perda dos bens que correspondam à diferença entre o patrimônio do condenado e aquilo que seja compatível com seus rendimentos lícitos.

Na redação vigente, o caput do dispositivo estabelece:

Art. 91-A. Na hipótese de condenação por infrações às quais a lei comine pena máxima superior a 6 seis anos de reclusão, poderá ser decretada a perda, como produto ou proveito do crime, dos bens correspondentes à diferença entre o valor do patrimônio do condenado e aquele que seja compatível com o seu rendimento lícito. (Incluído pela Lei nº 13.964, de 2019)

Isso não significa, entretanto, que qualquer patrimônio elevado possa ser confiscado. A acusação deve indicar a diferença patrimonial que considera incompatível, o Ministério Público deve formular o pedido já na denúncia e a sentença deve declarar o valor dessa diferença e especificar os bens atingidos. O condenado, por sua vez, pode demonstrar que não existe incompatibilidade ou que a origem dos bens é lícita. 

No caso de um imóvel, é útil distinguir três situações jurídicas diferentes.

A primeira é aquela em que o imóvel teria sido adquirido diretamente com recursos provenientes de uma infração. Nesse caso, a discussão se aproxima do confisco tradicional do produto ou proveito do crime. O art. 91, inciso II, do Código Penal prevê a perda, em favor da União, dos instrumentos, produtos e proveitos da infração, ressalvado o direito do lesado ou de terceiro de boa-fé.  

A segunda hipótese é a de um imóvel utilizado como instrumento para a prática criminosa. Um imóvel que servisse, por exemplo, à execução de atividades criminosas poderia ser analisado sob essa perspectiva, desde que a acusação demonstrasse concretamente essa utilização. O simples fato de uma pessoa investigada ser proprietária de uma casa, apartamento ou terreno não transforma o imóvel, por si só, em instrumento do crime.

A terceira é justamente o confisco alargado. Nessa modalidade, o imóvel poderia ser incluído entre os bens correspondentes à diferença entre o patrimônio total e os rendimentos lícitos, ainda que não fosse possível demonstrar, de forma individualizada, que cada parcela utilizada na compra veio de uma operação criminosa específica.

A lei também alcança bens sobre os quais o condenado tenha domínio ou benefício direto ou indireto, mesmo que não estejam formalmente registrados em seu nome. Além disso, considera os bens transferidos a terceiros gratuitamente ou por preço irrisório depois do início da atividade criminosa. O objetivo é impedir que a simples transferência formal para parentes, empresas ou interpostas pessoas seja utilizada para afastar a incidência da medida.

Possíveis caminhos legislativos para situações análogas à Deolane. 

A discussão sobre o patrimônio de pessoas investigadas por lavagem de dinheiro e por vínculos com organizações criminosas tende a produzir novas propostas legislativas no Brasil. O confisco alargado, criado pelo art. 91-A do Código Penal, já representa uma mudança importante, mas permanece limitado por exigir condenação, pedido expresso do Ministério Público na denúncia e individualização dos bens na sentença.

Estando na situação em que o crime organizado se torna problema central no Brasil, pode-se pensar outros institutos já adotados em outros países análogos e que ainda não temos em terras tupiniquins. 

Temos, neste caso, a ação cível de perda de domínio para atividades resultantes de crime organizado e a tributação de atividades ilícitas pela atividade criminosa por si só.

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Ação cível autônoma para perda de bens resultantes de atividades criminosas.

A ideia central é permitir que o Estado busque judicialmente a perda de bens cuja origem seja ilícita ou cuja vinculação com atividades criminosas esteja demonstrada, sem depender necessariamente de uma condenação criminal contra o proprietário. O confisco tradicional é tratado como efeito da condenação. O art. 91 do Código Penal prevê:

Art. 91 – São efeitos da condenação: (…) II – a perda em favor da União, ressalvado o direito do lesado ou de terceiro de boa-fé: (…) b) do produto do crime ou de qualquer bem ou valor que constitua proveito auferido pelo agente com a prática do fato criminoso. (…) 

O art. 91-A, introduzido pela Lei nº 13.964/2019, ampliou essa lógica. Ele permite, na hipótese de condenação por infração cuja pena máxima seja superior a seis anos, à perda dos bens correspondentes à diferença entre o patrimônio do condenado e seus rendimentos lícitos.  

A ação de extinção de domínio seria diferente porque deslocaria o centro da discussão. Em vez de perguntar apenas se determinada pessoa deve ser condenada por um crime, o processo perguntaria se determinado bem pode legitimamente permanecer sob domínio privado. O Ministério Público ou outro órgão legitimado poderia ajuizar uma ação perante o juízo competente para pedir a perda de um imóvel, empresa, veículo ou valor.

A acusação teria de demonstrar, inicialmente, elementos que indicassem a origem ilícita, a utilização criminosa ou a incompatibilidade patrimonial do bem. O proprietário seria chamado a apresentar sua defesa e poderia demonstrar a origem lícita, a aquisição regular, a boa-fé ou a inexistência de vínculo com a atividade criminosa.

A ação poderia alcançar, por exemplo, um imóvel adquirido com recursos não explicados, uma empresa usada para movimentar valores ilícitos ou um bem transferido a terceiro apenas para ocultar seu verdadeiro titular.

No modelo atual do art. 91-A, a perda alargada ocorre na hipótese de condenação e precisa ser requerida na denúncia. Na ação civil de extinção de domínio, a perda poderia ser discutida em processo próprio, ainda que não houvesse condenação criminal.

Essa independência poderia ser justificada em várias situações que ainda não são alcançadas pelo Direito Penal, como morte do acusado, impossibilidade de localização, a prova não ser apta e suficiente para a condenação, a ação penal for extinta, o bem não estiver no domínio do condenado (pois, em organizações criminosas, é comum haver transferências sucessivas e o bem não estar no nome do apenado).

A defesa da extinção de domínio provavelmente sustentaria que a ação não aplica pena pessoal, mas apenas reconhece que um bem não possui origem legítima. A crítica, por outro lado, argumentaria que a perda patrimonial pode funcionar, na prática, como uma sanção aplicada sem condenação criminal.

No caso brasileiro, a proposta original do pacote anticrime que foi submetida pelo então Ministro da Justiça, Sérgio Moro, ao Congresso Nacional, a Lei 13.964/2019, tinha esse conceito, mas acabou sendo eliminada durante a votação. Existem outras propostas em andamento no Congresso Nacional, como o Prejeto de  Lei 5748/25 e Propostas de Emenda Constitucional para aumentar o rol de situações de expropriação previstas no artigo 243 da Constituição Federal para bens do crime organizado e corrupção. 

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Tributação de atividades ilícitas.

O ponto de partida está no art. 43 do Código Tributário Nacional. O imposto de renda tem como fato gerador a aquisição de disponibilidade econômica ou jurídica de renda e de proventos de qualquer natureza. O dispositivo também afirma que a incidência do imposto independe da denominação da receita, da condição jurídica da fonte, da origem e da forma de percepção.

Art. 43. O impôsto, de competência da União, sôbre a renda e proventos de qualquer natureza tem como fato gerador a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica: I – de renda, assim entendido o produto do capital, do trabalho ou da combinação de ambos; II – de proventos de qualquer natureza, assim entendidos os acréscimos patrimoniais não compreendidos no inciso anterior. § 1o A incidência do imposto independe da denominação da receita ou do rendimento, da localização, condição jurídica ou nacionalidade da fonte, da origem e da forma de percepção. 

A consequência é que a origem ilícita de um acréscimo patrimonial não impede, por si só, sua consideração para fins tributários. O Estado pode sustentar que houve disponibilidade econômica ou acréscimo patrimonial tributável, ainda que a origem dos recursos seja objeto de investigação criminal.

O art. 118 do próprio Código Tributário Nacional reforça essa lógica ao determinar que a definição do fato gerador deve ser interpretada abstraindo-se da validade jurídica dos atos praticados e dos efeitos dos fatos efetivamente ocorridos.  

Isso não significa que o Fisco possa simplesmente presumir que todo patrimônio incompatível é ilícito. Seria necessário identificar o fato tributável, apurar a disponibilidade econômica ou jurídica, observar o procedimento administrativo e permitir a defesa do contribuinte.

Também é importante distinguir duas situações. Uma coisa é a tributação de um acréscimo patrimonial cuja origem seja ilícita. Outra é a prática de um crime contra a ordem tributária, como omitir informação, prestar declaração falsa ou fraudar a fiscalização para suprimir ou reduzir tributo. Essa segunda hipótese está prevista no art. 1º da Lei nº 8.137/1990.  

A tributação, portanto, não equivale à condenação por lavagem de dinheiro. O lançamento de um tributo não demonstra, sozinho, que houve ocultação ou dissimulação de valores. Do mesmo modo, o pagamento do imposto não transforma o produto de um crime em patrimônio lícito nem impede eventual confisco, se a acusação criminal conseguir demonstrar a origem criminosa.

Considerações finais

O exame do tema mostra que o Direito brasileiro já dispõe de instrumentos relevantes para atingir o patrimônio associado ao crime organizado, mas nenhum deles autoriza, por si só, a perda automática dos imóveis de uma pessoa investigada. O sequestro e outras medidas assecuratórias têm natureza cautelar; o perdimento tradicional depende da condenação e da demonstração de que o bem é produto, proveito ou instrumento do crime; e o confisco alargado exige condenação, pedido expresso na denúncia, demonstração de incompatibilidade patrimonial e individualização dos bens na sentença. 

A tributação de eventual acréscimo patrimonial ilícito também não converte o recurso em patrimônio legítimo, enquanto a ação civil pública por dano moral coletivo dependeria da demonstração de uma lesão transindividual concreta, não bastando a existência de uma investigação criminal.

No caso de Deolane Bezerra, a resposta juridicamente responsável permanece condicional: sem acesso à denúncia, às decisões cautelares e aos documentos patrimoniais, não é possível afirmar quais imóveis foram atingidos, se houve pedido de confisco alargado ou qual será o destino de cada bem. O futuro legislativo poderá ampliar a recuperação patrimonial por meio do aperfeiçoamento do art. 91-A, da regulamentação de ações civis de extinção de domínio, da integração entre Fisco e órgãos de investigação e da criação de mecanismos de reparação coletiva; contudo, qualquer reforma deverá conciliar a eficiência contra o crime organizado com o devido processo legal, a proteção do terceiro de boa-fé e a presunção de inocência. A conclusão, portanto, não é que os imóveis serão necessariamente perdidos, mas que poderão permanecer sob restrição, ser liberados mediante prova de origem lícita ou, preenchidos os requisitos legais e após decisão judicial fundamentada, ser alcançados pelo perdimento.

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Em 6 de junho de 2026, o Superior Tribunal de Justiça suspendeu todos os processos naquela corte sobre ações de obrigação de fazer com pedido de que o condomínio autorizasse locações de curta duração, cuja modalidade cresceu muito com plataformas digitais, como booking.com, Airbnb e outras. Normalmente, essa decisão vai criar um precedente que vai vincular a respectiva corte negando automaticamente todos os pedidos de autorização para realização de locações por temporada contra os condomínios e, embora não-obrigatório, vai ter muita força nos tribunais inferiores. 

O precedente vai ser, se conforme decisões anteriores da Corte, pela impossiblidade de se realizar locações por curta temporada a não ser que haja previsão expressa da assembleái condominial autorizando e colocando na convenção condominial. Vai ser o oposto de entendimentos isolados que, por vezes, eram favoráveis ao proprietário, na presunção de que o direito de propriedade seria preponderante até a convenção impedir. 

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A impossibilidade da locação é preponderante na Corte, como se vê no Resp 2121055(2023/0353644-9 de 29/06/2026 

DIREITO CIVIL. DIREITO IMOBILIÁRIO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INIBITÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. CONTRATOS ATÍPICOS DE CURTA ESTADIA. CONDOMÍNIO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL POR TEMPORADA. DESCARACTERIZADO. CONTRATO DE HOSPEDAGEM. DESCARACTERIZADO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. AFASTADA. NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PARA MUDANÇA. QUÓRUM DE DOIS TERÇOS. ACÓRDÃO MANTIDO. 

I. Hipótese em exame 1. Ação inibitória, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/3/2023, concluso ao gabinete em 6/2/2024 e afetado à Segunda Seção em 11/6/2024.II. Questão em discussão 2. O propósito recursal consiste em decidir se, diante da previsão, em convenção condominial, de uso residencial do condomínio, é possível aos condôminos celebrar contratos atípicos de estadia de curta duração. III. Razões de decidir 3. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial e na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte.4. Nos julgamentos do REsp 1.819.075/RS (Quarta Turma, DJe de 27/05/2021) e do REsp 1.884.483/PR (Terceira Turma, DJe de 16/12/2021), decidiu-se que os contratos como aquele trazido no presente processo seriam atípicos, por não serem exatamente contratos de locação residencial por temporada, a atrair incidência da Lei 8.245/1991, tampouco contratos de hospedagem hoteleira, a atrair a Lei 11.771/2008.5. A atipicidade da natureza jurídica se revela na própria nomenclatura: não é possível chamá-los de “locações” ou “hospedagens”, por serem termos jurídicos próprios. Por isso, propõe-se designá-los como contratos atípicos de curta estadia. 6. É irrelevante, para a classificação jurídica, o meio de disponibilização a terceiros. Contudo, a utilização das plataformas digitais inegavelmente intensificou a celebração de contratos atípicos de curta estadia, facilitando a comunicação entre os interessados no negócio, de modo a se tornarem muito comuns e populares. 7. A utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a destinação residencial, devendo ser aprovada por dois terços dos condôminos. 8. No recurso sob julgamento, a utilização pretendida pela recorrente, assim, é marcada por frequência e habitualidade da disponibilização do imóvel, em baixa quantidade de diárias. Assim, trata-se de contrato atípico de curta estadia que se desvirtua da destinação residencial. 9. Portanto, a mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos; na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades.IV. Dispositivo 10. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.

(STJ – REsp: 00000000000002121055 MG 2023/0353644-9, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 07/05/2026, S2 – SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJEN 29/06/2026)

Na prática, se a assembléia condominial não permitir mais a realização de locações por curta temporada por dois terços, as chances de uma anulação judicial se tornam muito mais fortes. 

O fundamento é: se está escrito na convenção a palavra “residencial”, então não se pode ter hospedagem de forma continuada. O caráter atípico dos contratos de locação por temporada não pode ser utilizado para ser simulação de hospedagem comum, submetida às regras de hotelaria. 

Isso vai acabar de vez com as locações por temporada? Não. Existem apartamentos com serviço de hotelaria (apart-hotéis), apartamentos novos que, desde a incorporação, já autorizam locações por temporada e existem algumas cidades com longa história de locação por temporada e que já a praticavam desde antes da Internet. Se vc olhar um jornal “Primeiramão”, físico, em 1995, vc já encontrava apartamentos por temporada em Campos do Jordão, Itanhaém ou Guarujá. Tenho minhas dúvidas que não vai haver locação em alta estação em cidades dependentes do turismo. 

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O incômodo e a crise de moradia.

Aqui, houve uma situação de coincidência entre o interesse dos moradores de não quererem ser incomodados com população flutuante com o interesse geral da sociedade de impedir o aumento do preço da moradia.

A década de 2020 é uma década inflacionária. Os preços de tudo aumentam desde as políticas de fechamento das cidades e espaços públicos na pandemia de covid-19 e se perpetuam com o populismo fiscal de ambos os lados políticos.Tanto o Partido dos Trabalhadores quanto o bolsonarismo empreenderam grandes aumentos de gasto público, principalmente nas proximidades do período eleitoral e o mesmo se repete em fora do Brasil. 

Algumas cidades da Europa estão crescendo de população com a abertura descontrolada à imigração e voltando a ter os mesmos problemas de crescimento  que São Paulo ou Bogotá tinham nos anos 1970, embora numa escala menor. Se os europeus tivessem filhos, as montanhas da Serra de Collserola, nas proximidades de Barcelona, já teriam a mesma degradação que hoje é encontrada nas favelas cariocas.  

Finalmente, nesses momentos de crise de moradia, as históricas restrições à construção feitas para atender a lobbies locais – normalmente denominados NIMBY (Not in my Backyard) – interessados em impedir construções com a finalidade de valorizar os próprios imóveis. A proibição dos Airbnbs, embora não necessariamente eficaz, é a medida politicamente mais fácil de aplicar na atual realidade. O low hanging fruit. 

Proibir locações por temporada são a reação política à crise de moradia, embora ineficaz se aplicada isoladamente, e ao incômodo dos moradores. Os dois interesses convergiram. 

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Imagine a cena: Carlos, um pequeno empresário que juntou economias para investir no mercado imobiliário, depara-se com um edital de leilão online. Um apartamento avaliado em R$ 500.000,00, em um bairro valorizado, com lance inicial de apenas R$ 80.000,00. A descrição informa que o leilão se deve a uma dívida de condomínio. Carlos faz as contas e seus olhos brilham. Mesmo que o lance suba, ele vislumbra o negócio de sua vida. Ele participa, dá o lance vencedor de R$ 120.000,00 e celebra, acreditando ter adquirido uma propriedade por menos de 25% do seu valor. O que Carlos não sabe é que ele não comprou um apartamento. Ele comprou um problema caríssimo, e a chave que ele recebe não é a da porta do imóvel, mas a da caixa de Pandora.

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A história de Carlos, embora fictícia, é o roteiro de um drama real e recorrente nos tribunais e leiloeiras de todo o Brasil. É o resultado do que pode ser chamado de “o leilão impossível”, uma armadilha jurídica e financeira nascida do choque entre a agilidade de um condomínio para cobrar seus devedores e a complexa arquitetura da alienação fiduciária.

Este artigo é um dossiê completo sobre o tema. Vamos mergulhar nas profundezas da lei e da jurisprudência para dissecar, passo a passo, por que essa operação é tão perigosa, quem são os poucos que se beneficiam dela e qual a única forma de participar de um leilão desses de forma segura. Se você é advogado, investidor ou apenas um curioso pelo mercado de leilões, este guia definitivo irá equipá-lo com o conhecimento necessário para identificar e fugir da “festa do malandro”, onde o arrematante desavisado é sempre quem paga a conta.

A Arquitetura Jurídica da Propriedade Fiduciária

Para entender por que o leilão de Carlos deu tão errado, precisamos primeiro desmontar o motor jurídico que o impulsiona. A base de tudo está no conceito de alienação fiduciária, um arranjo que subverte a noção tradicional de propriedade. No palco deste drama, temos três personagens com direitos e motivações muito distintos.

• O Devedor Fiduciante: O Posseiro sem Propriedade

Carlos arrematou os direitos do devedor fiduciante. Mas que direitos são esses? Quando alguém financia um imóvel via alienação fiduciária (o modelo mais comum no Brasil, regido pela Lei nº 9.514/97), ocorre um fenômeno chamado “desdobramento da posse”. A propriedade plena é cindida:

1. Posse Direta: Fica com o devedor, que pode morar no imóvel, alugá-lo e usufruí-lo.
2. Posse Indireta e Propriedade Resolúvel: Ficam com o credor (o banco).

Isso é crucialmente diferente de uma hipoteca tradicional, onde o devedor mantém a propriedade plena do bem, que é apenas “gravado” com a garantia. Na alienação fiduciária, o devedor não é o dono. Ele é um possuidor com uma forte expectativa de direito à propriedade, que só se concretizará com a quitação integral do financiamento. O patrimônio dele não é o apartamento, mas sim o direito de adquiri-lo no futuro.

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• O Credor Fiduciário: O Dono Paciente

O banco é o verdadeiro proprietário do imóvel durante a vigência do contrato. É uma propriedade “resolúvel”, pois está atrelada a uma condição: ela se “resolve” (acaba) em favor do devedor quando a dívida é paga. Se a dívida não é paga, a condição resolutiva não se implementa para o devedor, e o banco pode, então, consolidar a propriedade plena em seu nome.

O procedimento para essa consolidação, previsto na Lei 9.514/97, é extrajudicial e segue um rito próprio. O banco deve notificar o devedor, via cartório, para que ele pague as parcelas atrasadas (purgação da mora) em um prazo de 15 dias. Se o devedor não pagar, o oficial do cartório certifica o fato e a propriedade é consolidada em nome do banco. A partir daí, o banco tem 30 dias para promover o leilão extrajudicial do imóvel.

Esse procedimento, embora mais rápido que uma execução judicial, é formal e burocrático. Muitas vezes, o banco pode ter uma estratégia de esperar, acumulando juros e encargos, antes de iniciar a consolidação. É nessa janela de tempo que o condomínio, um credor com um problema muito mais urgente, entra em cena.

• O Condomínio Edilício: O Credor Necessitado

A dívida de condomínio é uma obrigação propter rem. Esta expressão latina significa que a obrigação “gruda” na coisa, independentemente de quem seja o dono ou possuidor. Sua origem remonta ao Direito Romano e sua função é vital: garantir a própria sobrevivência do bem coletivo. Sem os pagamentos mensais, não há como pagar funcionários, manter a segurança, limpar áreas comuns ou consertar um elevador quebrado. A inadimplência de um afeta a todos.

O artigo 1.345 do Código Civil é a materialização moderna desse conceito: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Por essa razão, o condomínio tem um interesse direto e imediato em executar a dívida. Ele não pode se dar ao luxo de esperar a longa estratégia do banco. Ele precisa do dinheiro para pagar as contas do próximo mês. E é essa urgência que o leva ao judiciário, pedindo a penhora e o leilão… não do imóvel que não pertence ao seu devedor, mas dos únicos direitos que ele possui.

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O Conflito de Preferências e a Gênese do Leilão de Direitos

A “corrida” entre o condomínio e o banco é, na verdade, um “concurso de credores” assíncrono. O condomínio executa um título de dívida condominial, enquanto o banco tem em mãos um contrato que lhe garante a propriedade fiduciária. São execuções de naturezas distintas.

A jurisprudência do STJ, ao longo de anos, tentou equilibrar esses interesses. Para proteger o modelo da alienação fiduciária, essencial para o crédito imobiliário no país, a corte superior precisava garantir ao banco que sua propriedade não seria expropriada por dívidas de terceiros. A solução encontrada foi permitir a penhora apenas sobre os direitos do devedor, como autoriza o artigo 835, XII, do CPC.

Essa tese foi construída e reforçada em inúmeros julgados:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA . PENHORA SOBRE O IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. CONSTRIÇÃO QUE PODE RECAIR, CONTUDO, SOBRE OS DIREITOS DECORRENTES DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO IMÓVEL. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA . AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O entendimento deste Superior Tribunal de Justiça é no sentido pelo qual “não é possível penhorar imóvel alienado fiduciariamente, em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, haja vista que a propriedade do bem pertence ao credor fiduciário; no entanto, esta Corte autoriza a penhora dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, uma vez que gozam de expressão econômica ( AgInt no AREsp 1.370 .727/SP, Terceira Turma, julgado em 25/03/2019, DJe de 28/03/2019; AgInt no AREsp 644.018/SP, Quarta Turma, julgado em 02/06/2016, DJe de 10/06/2016; REsp 1.646.249/RO, Segunda Turma, julgado em 3/4/2018, DJe 24/5/2018) . Esse entendimento deve ser também aplicado à regra da impenhorabilidade quando o bem de família é dado em garantia de contrato de alienação fiduciária.”. ( REsp 1629861/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/08/2019, DJe 08/08/2019) . 2. Agravo interno não provido.

(STJ – AgInt no REsp: 1992074 SP 2022/0078708-0, Data de Julgamento: 08/08/2022, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/08/2022)

Essa decisão revela a lógica: o bem é do banco, mas os “direitos” são do devedor e têm “expressão econômica”, logo, podem ser leiloados.

Mas qual é, exatamente, a expressão econômica desses direitos?

Em teoria, o valor dos direitos do devedor seria a diferença entre o valor de mercado do imóvel e o saldo devedor do financiamento. Um julgado do TJ-DF esclarece essa fórmula:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. PENHORA DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL SOB ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE . DETERMINAÇÃO DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. LEILÃO DO BEM. IMPOSSIBILIDADE . CÁLCULO DO VALOR DOS DIREITOS AQUISITIVOS. VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. SALDO DEVEDOR. ENCARGOS NÃO PAGOS PELO DEVEDOR FIDUCIANTE . RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Nos termos do art. 835, inciso XII, do CPC, é possível a penhora dos direitos aquisitivos de imóvel sob alienação fiduciária, o que não se confunde com a penhora do próprio bem . 2. A determinação de avaliação do imóvel não implica a constrição do bem. Ao contrário, trata-se de medida necessária para o levantamento de dados atinentes à definição do valor dos direitos aquisitivos pertencentes ao devedor, bem como à eventual necessidade de ampliação de penhora. 3 . Em que pese a possibilidade de a penhora recair sobre os direitos aquisitivos de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária, isso não autoriza o leilão do bem, haja vista que a propriedade não pertence ao devedor originário (executado), mas ao credor fiduciário. 4. Para apuração do valor dos direitos aquisitivos deve ser considerado o valor de avaliação do imóvel, o saldo devedor do contrato de financiamento e o saldo dos encargos ainda não adimplidos pelo devedor fiduciante. 3 . Agravo de instrumento parcialmente provido.

(TJ-DF 07138533420218070000 1621860, Relator.: ARNOLDO CAMANHO, Data de Julgamento: 22/09/2022, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: 18/10/2022)

Se um imóvel vale R$ 500.000 e o saldo devedor é de R$ 350.000, os direitos valeriam, em tese, R$ 150.000. O problema é que este cálculo ignora o mais importante: o risco. Um arrematante não está comprando um ativo líquido de R$ 150.000. Ele está comprando o direito de assumir uma dívida de R$ 350.000 para, talvez, ter um imóvel de R$ 500.000. O risco de o banco não aceitar a renegociação e exigir o pagamento à vista é gigantesco. Por isso, na prática, o valor de arrematação desses direitos é muito inferior ao seu valor contábil teórico, refletindo o altíssimo risco embutido na operação.

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Anatomia de um Desastre Financeiro – O Passo a Passo do Arrematante

Voltemos ao nosso personagem, Carlos, para dissecar sua jornada rumo ao prejuízo.

Passo 1: A Due Diligence que Nunca Aconteceu

O erro fatal de Carlos foi a falta de uma due diligence (diligência prévia) rigorosa. Um investidor prudente, assessorado por um advogado, teria seguido um checklist:

• Análise do Edital: O primeiro passo seria esmiuçar o edital. A presença de cláusulas como “o bem será entregue livre e desembaraçado de ônus” seria um sinal verde. A ausência dessa cláusula, ou pior, uma cláusula dizendo que “débitos existentes são de responsabilidade do arrematante”, seria um sinal vermelho imediato. Carlos não leu as letras miúdas.
• Certidão de Matrícula do Imóvel: Uma simples certidão, obtida no Cartório de Registro de Imóveis, teria mostrado claramente o “Registro da Alienação Fiduciária” em favor do banco. Carlos saberia imediatamente que o devedor não era o dono.
• Consulta ao Processo Judicial: Ele poderia ter acessado os autos do processo de cobrança do condomínio para saber o valor exato e atualizado da dívida, incluindo juros, multas e honorários.
• Contato com o Banco: Embora difícil, uma tentativa de contato com o banco credor para verificar o status e o saldo do financiamento seria fundamental. A recusa do banco em fornecer informações já seria, por si só, um grande alerta.

Carlos pulou todas essas etapas, cego pela aparente oportunidade.

Passo 2: O Leilão e a Falsa Vitória

Carlos deu seu lance de R$ 120.000,00 e venceu. O valor foi depositado em juízo. Ele se sentiu vitorioso. O pesadelo estava prestes a começar.

Passo 3: A Descoberta da Dívida e o Choque de Realidade

Primeiro, Carlos foi informado de que seu lance quitou a dívida principal com o condomínio, mas que, como o edital era omisso, ainda havia um saldo remanescente de custas e juros que ele, como novo titular dos direitos, teria que arcar.

O choque maior veio em seguida. De posse da carta de arrematação, ele procurou o banco para “transferir o financiamento”. Foi recebido com frieza. O gerente explicou que o contrato original estava rescindido devido à inadimplência e que o banco não tinha interesse em financiar um novo cliente “herdeiro” de um contrato problemático. A única opção na mesa era a quitação integral do saldo devedor: R$ 350.000,00, à vista.

Passo 4: A Execução da Garantia e a Perda Total

Carlos, obviamente, não tinha R$ 350.000,00. Ele tentou argumentar, mas a posição do banco era juridicamente sólida. Sem o pagamento, o banco simplesmente deu início ao seu próprio procedimento. Notificou o devedor (a posição agora ocupada por Carlos) para purgar a mora da dívida inteira. Como o pagamento não ocorreu, o banco consolidou a propriedade em seu nome e, em menos de 30 dias, publicou o edital para o seu próprio leilão extrajudicial.

Um novo arrematante apareceu e comprou o imóvel, desta vez de forma limpa e segura, diretamente do banco. Carlos, que havia pago R$ 120.000,00, recebeu uma ordem de despejo e foi colocado para fora. Ele perdeu 100% do seu investimento.

Vamos calcular o prejuízo financeiro:

• Valor de Mercado do Imóvel: R$ 500.000,00
• Dívida Total do Condomínio: R$ 120.000,00
• Saldo Devedor com o Banco: R$ 350.000,00
• Lance de Arrematação de Carlos: R$ 120.000,00

Se Carlos tivesse o dinheiro para quitar o banco, seu custo total teria sido R$ 120.000 (lance) + R$ 350.000 (banco) = R$ 470.000,00. Ele teria pago R$ 470.000 por um imóvel de R$ 500.000, um péssimo negócio considerando o risco e a dor de cabeça. Como ele não tinha o dinheiro, seu prejuízo foi direto: R$ 120.000,00 perdidos, sem qualquer retorno.

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A Solução Racional e a Evolução da Jurisprudência

A evidente ineficiência econômica e a insegurança jurídica geradas pelo leilão de direitos levaram parte do Judiciário a buscar uma solução mais inteligente. Afinal, um modelo que destrói valor, pune arrematantes de boa-fé e não garante a satisfação completa dos credores é um modelo falho.

A vanguarda dessa mudança veio da Segunda Seção do STJ, que passou a interpretar o conflito sob uma nova ótica. A Corte ponderou os princípios em jogo: o direito de propriedade do banco, a função da garantia fiduciária e, de forma decisiva, a natureza propter rem da dívida condominial. A conclusão foi inovadora: a obrigação de pagar o condomínio é tão vital para a saúde do ecossistema condominial e para a preservação do valor do próprio imóvel (a garantia do banco) que ela deve ter o poder de “perfurar” a blindagem da propriedade fiduciária.

Essa tese permite que o condomínio peça a penhora do imóvel em si, superando a restrição da penhora de direitos.

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS . CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL . POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts . 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2 . A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art . 1.345 do Código Civil de 2002.4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento . Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5. Recurso especial provido.

(STJ – REsp: 2059278 SC 2022/0086988-5, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2023 RB vol . 685 p. 208 RSTJ vol. 270 p. 779)

Contudo, para que essa solução mais drástica e eficiente seja aplicada, a jurisprudência impôs uma condição processual indispensável: o litisconsórcio passivo necessário. O condomínio deve processar não apenas o devedor fiduciante, mas também o banco (credor fiduciário). A inclusão do banco é “necessária” porque a decisão de leiloar o imóvel afetará diretamente seu direito de propriedade. Uma decisão tomada sem a sua participação seria nula.

Quando o banco é incluído no processo, o cenário se torna transparente e racional. Ele é forçado a tomar uma atitude: ou paga a dívida do condomínio para proteger sua garantia (e depois cobra do devedor original), ou concorda com o leilão judicial do bem.

Se o leilão ocorre nesses moldes, tudo se resolve. O arrematante compra a propriedade plena, livre e desembaraçada. O valor do lance é depositado e o juiz estabelece a ordem de pagamento (o “concurso de credores”): primeiro, pagam-se as dívidas do próprio imóvel (condomínio e impostos); com o saldo remanescente, paga-se o banco credor fiduciário. Se ainda sobrar algo, o valor é devolvido ao devedor original. Este é um modelo que funciona, pois alinha os incentivos e traz segurança a todos, especialmente ao arrematante.

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O desafio é que muitos advogados de condomínios, por desconhecimento dessa tese mais recente ou por receio, ainda optam pelo caminho antigo de pedir apenas a penhora dos direitos, perpetuando a existência do “leilão impossível”.

O Ecossistema do Leilão de Direitos

Se o risco é tão alto, quem são os participantes desse ecossistema?

• O Arrematante Desinformado: Como nosso personagem Carlos, ele é a presa. Atraído pela publicidade que foca no preço baixo e omite a complexidade, ele representa a maior parte dos licitantes em leilões de direitos.
• O Especulador “Abutre”: Este é um investidor profissional, frequentemente um fundo ou um advogado que atua na área. Ele não está comprando um imóvel, está comprando uma “posição de negociação”. Sua due diligence é impecável. Ele sabe o valor da dívida do condomínio, o saldo devedor do banco e o valor de mercado do imóvel. Seu lance é baixo, calculado para deixar uma margem enorme para o passo seguinte: abordar o banco e oferecer a quitação da dívida por um valor substancialmente menor. A aposta é que o banco prefira um “mau acordo” a uma “boa briga”, aceitando um deságio para receber o dinheiro rapidamente. É um jogo de nervos, para poucos.
• O Credor como Jogador Estratégico: Não é raro ver o próprio banco ou o condomínio participando do leilão. Para o banco, arrematar os direitos pode ser um atalho para retomar o bem. Para o condomínio, adjudicar os direitos (recebê-los em pagamento da dívida) é uma medida de controle de danos, dando-lhe a titularidade para negociar com o banco sem depender de terceiros. São movimentos defensivos em um tabuleiro complexo.

Conclusão: Conhecimento como Escudo

O leilão de direitos de um imóvel em alienação fiduciária não é um investimento imobiliário; é uma operação de altíssimo risco que se assemelha mais à compra de um ativo podre (distressed asset).

• Principais Lições:
  • Você não está comprando um imóvel, mas sim o direito de assumir a posição de um devedor em um contrato de financiamento.
  • Você herdará a dívida com o banco, que provavelmente exigirá quitação à vista.
  • Você pode herdar o saldo remanescente da própria dívida de condomínio, a depender do edital.
  • O risco de perder 100% do valor investido é real e significativo.

Voltemos a Carlos. Ele perdeu suas economias e aprendeu uma lição da forma mais dura. Sua história serve de alerta: no mercado de leilões, não existe milagre. Preços extraordinariamente baixos quase sempre escondem riscos extraordinariamente altos.

A única forma segura de transitar neste campo minado é com o mapa correto e um guia experiente. O mapa é a due diligence completa. O guia é o seu advogado especialista. Na ausência de qualquer um deles, a melhor decisão é seguir o conselho que iniciou este guia: simplesmente não participe. O mercado é vasto e cheio de oportunidades reais. Não há por que se arriscar a ser o convidado de honra na festa do malandro.

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