Quando um cliente, chamemos de JOÃO, localiza um edital de leilão de algum imóvel e vem me perguntar, a primeira coisa que eu quero saber é: o devedor do processo de execução é o proprietário tabular?
Abro o processo e vejo o nome do proprietário tabular: CAIO. Vejo o nome do ocupante e devedor: TÍCIO.
Não são as dívidas, as hipotecas fantasmas, se houve as intimações na forma da lei para o exercício das preferências ou se há execuções em paralelo. Tudo isso deve ser verificado também e deve ser feito um plano para se resolver as pendências. Porém, se houver uma irregularidade na propriedade tabular, em que o nome da matrícula diverge do nome do devedor no processo (isso acontece quase sempre em execução de cotas condominiais), já se sabe que o arrematante não vai conseguir registrar a carta, se tornar proprietário e girar com rapidez.
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Todo arrematante minimamente experiente sabe disso. Se os arrematantes fazem isso, o exequente vai conseguir vender e satisfazer seus créditos? Não. O leilão vai sair negativo de forma repetida e, muitas vezes, o devedor vai continuar no imóvel e inadimplente e os outros moradores vão pagar as despesas necessárias para a manutenção da coisa, como um caroneiro.
Agora, por que a divergência entre a propriedade tabular e o devedor de fato é tão importante assim e por que ele pode prejudicar tanto assim a função social do leilão? Por que a divergência entre CAIO no Registro de Imóveis e TÍCIO no processo pode resultar numa frustração total da função útil do leilão?
Resposta: por que o Registro de Imóveis trabalha no princípio da continuidade.
O registrador vê que o registro está no nome de CAIO. O registrador quer a cadeia completa: CAIO-TÍCIO-JOÃO. O problema é que o arrematante JOÃO não consegue completar o elo anterior das cadeia com facilidade, fazendo a prova da transação anterior CAIO-TÍCIO, ainda que o problema não seja sua culpa.
Ele tem um problema prático de difícil solução: tem a posse e o domínio útil do imóvel, mas não consegue regularizar a matrícula e, por isso, não consegue o registro da propriedade na matrícula e, como já sabemos, na lei brasileira, quem não registra não é dono.
Para JOÃO conseguir se tornar proprietário, vai ter de conseguir provar o negócio celebrado entre CAIO e TÍCIO, duas pessoas as quais não tem relação e que pode ter acontecido há décadas atrás, ou fazer usucapião do imóvel que já ocupa e utiliza. Tudo isso tem técnica, mas são procedimentos complexos e bem mais demorados do que o leilão em si.
Para piorar: JOÃO tem de fazer um trabalho extenso para impedir que novas execuções em nome de TÍCIO o atinjam e ele perca o imóvel. Terceiros, que, aqui no caso, seriam os demais credores de TÍCIO, que não sabem que o imóvel não foi arrematado em nome de JOÃO e que poderiam eventualmente pedir um novo leilão.
Ou seja, arrematar com divergência entre a matrícula e o processo é um problema de difícil solução. Caso JOÃO queira arrematar para revender logo, o que ele deve fazer? Resposta: escolher outro imóvel.
O que acontece quando a coletividade de arrematantes faz, em conjunto, a medida mais racional de evitar o imóvel? Resposta: ninguém arremata. O leilão fica negativo de forma repetida e os créditos não são satisfeitos nunca. A execução é arquivada.
E quem é o maior beneficíário desse sistema? Resposta: o inadimplente TÍCIO. Ele não vai perder a posse do imóvel, vai continuar com sua inadimplência e vai repassar as despesas de manutenção da coletividade para terceiros.
Falando da forma mais dura: compre com contrato de gaveta e não pague condomínio. O registrador criou um incentivo gigantesco à inadimplência.
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Para agravar a situação, comprar de forma regular tem custo elevado: escritura, ITBI, registro.
Agora, suponhamos que CAIO tenha dois apartamentos e venda para duas pessoas: uma é o TÍCIO inadimplente e outro para MÉVIO que regularizou e registrou o negócio.
TÍCIO comprou em contrato de gaveta e não paga o condomínio. Já teve o benefício de ter o domínio útil e não ter as despesas elevadas de escritura, ITBI e registro. Agora, caso não pague a sua cota condominial e seja executado por essas parcelas inadimplidas, como já vimos, o leilão fracassará e a execução será arquivada.
Enquanto isso, MÉVIO teve o encargo de pagar escritura, ITBI e registro e colocou no seu nome e se tornou proprietário tabular. Ele tem de pagar condomínio, se ele não conseguir pagar, o leilão será positivo, de valor elevado e ele vai perder a posse e a propriedade.
Agora, vamos dar um passo além. Suponhamos que o JOÃO, mesmo sabendo de todos os riscos, decida arrematar. O juiz da execução, querendo fazer justiça e limpar o processo, expede a Carta de Arrematação. JOÃO paga o preço, paga o ITBI e corre para o Registro de Imóveis com o título judicial debaixo do braço.
O que acontece quando ele chega no balcão? Resposta: ele bate de frente com a Nota Devolutiva.
O registrador olha para a carta assinada pelo juiz e diz: “Não registro. Falta a continuidade entre CAIO e TÍCIO”. Aqui nasce o maior absurdo do nosso sistema: a inefetividade da autoridade do Judiciário.
Por que um Oficial de Registro, que exerce uma função delegada, pode dizer “não” para uma ordem direta de um Juiz de Direito? Resposta: porque, no Estado de São Paulo, o entendimento do Tribunal de Justiça e do Conselho Superior da Magistratura é de que o título judicial não é um “abre-te sésamo”. Ele se submete à qualificação registral.
O registrador paulista se sente no dever — e o Tribunal o apoia nisso — de ser o guardião da “pureza” da matrícula. Se o juiz mandou registrar algo que quebra a corrente sucessória, o registrador barra.
Qual o resultado prático disso para o JOÃO? Resposta: a impotência judicial.O JOÃO acreditou no Estado. O Estado, através do Juiz, disse: “Vendi, é seu”. O mesmo Estado, através do Registrador, diz: “Vendeu, mas não é seu”.
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Nesse cabo de guerra, quem ganha? Resposta: o formalismo. E quem perde? Resposta: a efetividade.O juiz da execução, que deveria ser a autoridade máxima para expropriar o devedor e satisfazer o credor, vê sua caneta perder a tinta diante do balcão do cartório. A decisão judicial vira um “título de gaveta” de luxo.
E voltamos à pergunta central: quem é o maior beneficiário dessa queda de braço entre o Juiz e o Registrador?
Resposta: o inadimplente TÍCIO.
Ele observa, de dentro do seu apartamento, o Estado se autoanular. Ele vê o Juiz tentando tirar o imóvel dele e o Registrador impedindo que o novo dono assuma. TÍCIO percebe que, em São Paulo, a descontinuidade registral é o melhor seguro contra execução.
Se a arrematação é entendida como aquisição derivada, o Estado está dizendo o seguinte: “Só conseguimos ser eficientes contra quem é organizado”.
Se você é o MÉVIO, que registrou tudo certinho, o Estado te alcança rápido. Se você é o TÍCIO, o “gaveteiro” estratégico, o Estado se enrola nas próprias pernas.
Isso não é apenas uma falha técnica. É um caráter antissocial do direito.
Estamos punindo a boa-fé e premiando a desídia. Estamos dizendo para o mercado de leilões que a autoridade do juiz termina onde começa a autonomia do cartório.
Enquanto São Paulo não entender que a arrematação deve ser aquisição originária — um rompimento total com o passado para que o novo dono comece do zero — o leilão judicial continuará sendo o paraíso dos caroneiros e o pesadelo dos arrematantes.
Afinal, de que serve uma sentença que não se transforma em registro? De que serve um juiz que manda, se o sistema não obedece?
Dos vícios sistêmicos e do risco moral
Existem funções sociais de efetiviidade processual e necessidade sistêmica: os créditos devem ser satisfeitos e o patrimônio do devedor deve satisfazê-los. Quando um princípio abstrato – a continuidade registral – impede essa efetividade, temos menos eficiência do direito, incentivo à inadimplência e quebra da boa-fé. Quando a sua propriedade é regular, ela está sujeita à boa-fé e à efetividade do direito, quando não é, não está.
O artigos 4° e 6° do Código de Processo Civil de 2015 (art. 4º e art. 6º) estabelece o Princípio da Primazia do Julgamento de Mérito e a Efetividade da Execução, o que é frustado nesta situação.
Estudiosos da Análise Econômica do Direito veem a questão do risco moral: o incentivo racional a comportamentos antissociais. No caso, aproveitando-se da assimetria de informações e do formalismo excessivo.
Da desarmonia jurídica e da hipocrisia
Em seu “Manual da Execução”, Araken de Assis, embora reconheça a profundidade dos sistemas alemão (ZVG) e austríaco (EO), mantém-se como o principal guardião da tese da arrematação como aquisição derivada.
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Fundamentado na “Teoria da Substituição”, o autor sustenta que o Estado, ao expropriar o bem, atua como um substituto processual do devedor, transferindo ao arrematante apenas o direito que o executado possuía, sob o dogma do nemo plus iuris. Essa visão ignora o caráter de Hoheitsakt (ato de soberania) que o próprio autor admite existir na forma, mas nega na substância, prendendo o arrematante a uma cadeia dominial muitas vezes viciada e insegura.
A hipocrisia dessa construção doutrinária torna-se evidente quando confrontada com o Art. 130, parágrafo único, do CTN. O dispositivo é taxativo ao determinar que, na arrematação em hasta pública, a sub-rogação dos créditos tributários ocorre sobre o respectivo preço, e não sobre o bem. Ora, se a lei impõe um rompimento do vínculo tributário entre o antigo proprietário e o adquirente, ela está, na prática, operando uma purgação que é típica das aquisições originárias. Manter o rótulo de “derivada” enquanto a lei tributária “limpa” o imóvel é uma incoerência que serve apenas para manter o arrematante em um estado de vulnerabilidade jurídica desnecessária.
Essa contradição se aprofunda com o Art. 908, § 1º, do CPC, que estende a sub-rogação real aos créditos de natureza propter rem e demais gravames Ao determinar que hipotecas e dívidas condominiais passam para o dinheiro depositado, o legislador criou um filtro purificador que entrega ao arrematante um bem juridicamente “novo”. Defender a tese derivada nesse cenário exige um malabarismo teórico que ignora a função social da execução: se o bem sai da hasta livre de ônus por força de lei, não há sucessão, mas sim um rompimento da continuidade em favor da segurança do comércio jurídico.
Portanto, a insistência no caráter derivado revela um descompasso entre a dogmática clássica e a eficiência econômica buscada pelo sistema processual moderno. Enquanto o Art. 130 do CTN e o Art. 908 do CPC trabalham para garantir que o arrematante receba um imóvel desembaraçado, a tese derivada atua como um freio, alimentando a insegurança nos registros imobiliários e afastando investidores. É imperativo reconhecer que a arrematação, como ato de império, opera uma aquisição originária funcional, sob pena de transformarmos o leilão judicial em um negócio de risco incompatível com a dignidade da Justiça.
Mais desarmonia e mais hipocrisia: arrematação como ato de soberania
O sistema alemão é muito mais claro nisso: arremate judicial é ato de soberania estatal (o conceito de Hoheitsakt), com interferência unilateral e imperativa do Estado, sem portanto, natureza contratual, não havendo transferência dos ônus que se esperam de uma transferência. Consolidado desde o ZVG de 1897, esse entendimento estabelece que a transferência da propriedade ocorre kraft Gesetzes (por força de lei) no momento da batida do martelo (Zuschlag), rompendo qualquer nexo de causalidade com os vícios ou gravames da cadeia dominial anterior
Ocorre que a jurisprudência, principalmente a dos estados do Centro-Oeste, também já adota esse conceito em arrematações de terras rurais. Por que ela não é aceita pelos registradores? O TJ-MT, por exemplo, já reconheceu expressamente que a arrematação é um ato de soberania do Estado, com natureza de direito público, o que afasta a necessidade de exigências burocráticas típicas de transmissões voluntárias, como o georreferenciamento ou o CCIR
Conclusão: A Vitória do Malandro e a Inefetividade Planejada
Nesta “ópera do malandro”, o veredito é amargo: o caloteiro venceu. Enquanto o sistema se perde em discussões bizantinas sobre a “pureza” da matrícula e a manutenção de uma tese derivada que ignora a realidade econômica, o inadimplente TÍCIO permanece incólume em seu apartamento, assistindo ao Estado se autoanular. A vitória de TÍCIO não é fruto do acaso, mas de uma inefetividade planejada por um sistema que escolheu o formalismo em detrimento da justiça.
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Ao permitir que um Oficial de Registro barre a caneta de um Juiz de Direito, o Estado brasileiro — e especialmente o paulista — envia uma mensagem clara ao mercado: a autoridade judicial é relativa e a desídia estratégica é recompensada. Punimos o MÉVIO, que cumpre seus deveres e se torna um alvo fácil, e protegemos o TÍCIO, que se esconde nas sombras da descontinuidade registral.
A insistência na tese da aquisição derivada, apesar do claro comando de purgação contido no Art. 130 do CTN e no Art. 908 do CPC, é a prova de um descompasso ético. Ignorar o conceito de Hoheitsakt (ato de soberania), já consolidado há mais de um século no direito germânico e timidamente adotado em outras regiões do Brasil, é optar pela ineficiência.
No fim do dia, quem paga a conta dessa desarmonia jurídica não é o Estado, mas a coletividade. São os vizinhos de TÍCIO que, além de arcarem com as despesas do “caroneiro”, veem o valor de seu próprio patrimônio degradado por um sistema que não consegue bater o martelo com autoridade. Enquanto a arrematação não for reconhecida como o que ela é — um ato de império que rompe com o passado para garantir o futuro do crédito — o leilão judicial continuará sendo um teatro de sombras onde o malandro é o único que sai aplaudido.
O caloteiro venceu.
Ele fica no apartamento e os vizinhos vão pagar o conserto do elevador.
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